TJMG nega adjudicação compulsória mesmo após comprador quitar todo o imóvel rural
A 9.ª Câmara Cível do TJMG manteve a extinção do processo por ausência de matrícula individualizada do imóvel, sob relatoria do Desembargador Pedro Bernardes de Oliveira.
Publicado em
A 9.ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) negou provimento a recurso de apelação em ação de adjudicação compulsória envolvendo lote de gleba rural na Comarca de Uberlândia. O julgamento ocorreu em 15 de setembro de 2026, com acórdão publicado em 18 de setembro de 2026, sob relatoria do Desembargador Pedro Bernardes de Oliveira.
Os promitentes compradores ajuizaram a ação em face do espólio do promitente vendedor. Em primeira instância, a juíza da 1.ª Vara Cível de Uberlândia já havia extinguido o processo sem resolução do mérito, com fundamento no artigo 485, inciso I, do Código de Processo Civil.
Os argumentos do recurso
No recurso, os promitentes compradores sustentaram que o imóvel estaria suficientemente individualizado, por possuir inscrição imobiliária própria perante o Município e descrição com metragem, confrontações e limites definidos, mesmo sem matrícula individualizada no Registro de Imóveis. Invocaram jurisprudência do STJ e do próprio TJMG, além da Súmula 239 do STJ, para sustentar que a ausência de matrícula não impediria a procedência da ação.
Fundamentos da decisão
A adjudicação compulsória é a medida judicial que substitui a escritura pública quando o promitente vendedor se recusa a outorgá-la ao compromissário comprador ou ao cessionário, após a quitação do preço, com o objetivo de obter judicialmente o registro do imóvel.
O TJMG aplicou o entendimento do Superior Tribunal de Justiça fixado no REsp 1.851.104/SP, relatado pelo Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva e julgado em 12 de maio de 2020. Segundo o precedente, a averbação do desmembramento da área fracionada é formalidade que deve anteceder qualquer registro, e a existência de imóvel juridicamente registrável, com matrícula própria e individualizada, é condição específica da ação de adjudicação compulsória.
No caso concreto, o imóvel pretendido corresponde ao Lote 02 da Quadra 134, integrante da Transcrição 20.791, permanecendo inserido em área maior, sem matrícula própria no Cartório de Registro de Imóveis. Segundo o voto condutor, sem a individualização prévia da área desmembrada, a sentença que determinasse a transcrição do imóvel seria inexequível, porque o registro da propriedade precisa estar em nome do promitente comprador.
“A existência de imóvel registrável é condição específica da ação de adjudicação compulsória.”
O relator também citou o precedente do próprio TJMG na Apelação Cível nº 1.0000.26.002732-1/001, relatada pelo Desembargador Leonardo de Faria Beraldo e julgada em 02/07/2026, segundo o qual a adjudicação compulsória, nos termos dos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil e da Súmula 239 do STJ, independe do registro prévio do compromisso de compra e venda, mas exige matrícula própria e individualizada apta a receber o título judicial.
Embora o negócio jurídico e a quitação integral do preço tenham sido comprovados nos autos, o colegiado entendeu que essas circunstâncias não suprem a ausência de matrícula individualizada, requisito indispensável para o registro da futura carta de adjudicação.
Impactos práticos
A decisão reforça que a quitação do preço e a comprovação do negócio jurídico não substituem a exigência de matrícula individualizada para fins de adjudicação compulsória. Promitentes compradores de lotes ou glebas rurais sem desmembramento averbado no Registro de Imóveis devem promover previamente a retificação e a abertura de matrícula própria, sob pena de extinção do processo sem resolução do mérito.
Em razão do desprovimento do recurso, o TJMG majorou os honorários advocatícios fixados na sentença em 2%, totalizando 12% sobre o valor da causa, nos termos do parágrafo 11 do artigo 85 do CPC. A exigibilidade da verba honorária permanece suspensa, em razão da gratuidade de justiça deferida aos apelantes, conforme o parágrafo 3.º do artigo 98 do CPC.