STJ veda aplicação analógica da Súmula 308 à alienação fiduciária de imóvel
A tese foi reafirmada no julgamento do REsp 1.483.058/DF, pelo Ministro João Otávio de Noronha, distinguindo estruturalmente a hipoteca da alienação fiduciária regulada pela Lei 9.514/1997, BRB Banco de Brasília S.A. vs. adquirente de imóvel
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A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirmou, por unanimidade, que a Súmula n. 308 da Corte não se aplica, por analogia, às hipóteses de alienação fiduciária de imóvel. O julgamento ocorreu em 12 de maio de 2026, no REsp 1.483.058/DF, sob relatoria do Ministro João Otávio de Noronha, e resultou no provimento do recurso interposto pelo BRB Banco de Brasília S.A., com a consequente improcedência dos pedidos formulados pela adquirente do imóvel.
A decisão restabeleceu a eficácia plena da alienação fiduciária constituída entre a instituição financeira e a construtora, afastando a ordem de desconstituição do gravame lançado na matrícula do imóvel. O acórdão acompanhou precedente anterior da mesma Turma, firmado no REsp 2.130.141/RS em 1.º de abril de 2025, e consolida orientação contrária à extensão analógica do enunciado sumular para além do universo da hipoteca vinculada ao Sistema Financeiro da Habitação (SFH).
Contexto fático: imóvel quitado, escritura bloqueada
Na origem, uma adquirente celebrou contrato de promessa de compra e venda de unidade habitacional com a Construtora Argus Ltda. e quitou integralmente o preço ajustado. Não obstante o adimplemento, encontrou-se impossibilitada de transferir o imóvel para seu nome: a matrícula registrava gravame fiduciário lançado em favor do BRB Banco de Brasília S.A., decorrente de contrato de abertura de crédito firmado entre o banco e a construtora para o financiamento da construção do empreendimento, com pacto adjeto de alienação fiduciária sobre as unidades.
O Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJDFT) manteve sentença de procedência, determinando a baixa definitiva do gravame e a outorga de escritura pública de compra e venda. O fundamento adotado pelo tribunal de origem foi a aplicação analógica da Súmula n. 308 do STJ, com amparo adicional no Código de Defesa do Consumidor: entendeu-se que a instituição financeira, ciente de que as unidades seriam comercializadas no mercado de consumo, não poderia satisfazer seus interesses em detrimento de adquirentes de boa-fé.
Razões de decidir: ausência de similaridade normativa
O Ministro Noronha afastou a analogia com fundamento central na ausência de similaridade normativa entre a hipoteca e a alienação fiduciária. A Súmula n. 308 foi construída a partir de precedentes que tratam da hipoteca de imóveis adquiridos no âmbito do SFH, sistema dotado de normas protetivas específicas, voltado a partes vulneráveis, e estruturalmente diverso do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), que regula a alienação fiduciária.
“O entendimento da Súmula 308 não deve ser estendido de forma ampla e irrestrita à hipótese de alienação fiduciária, que é regulada por legislação própria e não há similaridade de tratamento jurídico.” (Ministro João Otávio de Noronha, REsp 1.483.058/DF, 2026)
O relator destacou diferença estrutural incontornável entre os institutos: no contrato hipotecário, o devedor conserva a propriedade plena do imóvel dado em garantia; na alienação fiduciária, regida pelos arts. 22, 23, 25 e 29 da Lei n. 9.514/1997, o devedor fiduciante detém apenas a posse direta, sendo o credor fiduciário o proprietário resolúvel do bem durante toda a vigência da garantia. Essa distinção é decisiva: o negócio jurídico celebrado por quem não é dono, venda a non domino, não produz efeito em relação ao proprietário, sendo irrelevante a boa-fé do adquirente.
O art. 29 da Lei n. 9.514/1997 reforça o ponto: a transmissão dos direitos sobre o imóvel objeto de alienação fiduciária em garantia está condicionada à anuência expressa do credor fiduciário, devendo o adquirente assumir as respectivas obrigações. Ausente essa anuência, o contrato particular de promessa de compra e venda não pode irradiar efeitos em prejuízo da propriedade fiduciária constituída por escritura pública de abertura de crédito. O acórdão determinou, por consequência, que prevalecem os termos da escritura pública firmada entre a construtora e o banco.
O que diz a Súmula 308 e por que não se aplica
A Súmula n. 308 do STJ enuncia que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. Sua ratio decidendi está atrelada à vulnerabilidade do mutuário no SFH, cujos financiamentos contam com regulação protetiva, subsídios e controle público de taxas, contexto radicalmente distinto do SFI, onde a alienação fiduciária opera com ampla liberdade contratual entre partes que, em regra, não se inserem na relação de consumo de habitação popular.
A extensão analógica pressupõe identidade de ratio. O tribunal de origem extraiu da Súmula n. 308 uma proteção ao consumidor de boa-fé que adquire imóvel cujo ônus foi constituído sem o seu conhecimento pleno; o STJ, porém, rejeitou essa leitura por considerar que a exceção normativa criada pela Súmula, que derrogou a regra geral da prioridade registral para a hipoteca no SFH, não pode ser transplantada para regime jurídico distinto, cujas normas específicas já disciplinam o destino da garantia e os requisitos para transmissão dos direitos sobre o imóvel gravado.
Impactos práticos para o mercado de crédito imobiliário rural
O precedente tem repercussão direta sobre operações de crédito rural e agroindustrial estruturadas com garantia fiduciária imobiliária. Empreendimentos agropecuários frequentemente utilizam imóveis rurais como objeto de alienação fiduciária em operações de financiamento com bancos públicos e privados, BRB, Banco do Brasil, Caixa, cooperativas de crédito e fundos de investimento em direitos creditórios (FIDCs) do agro. A decisão assegura que a cessão de unidades ou frações rurais a terceiros, sem anuência do credor fiduciário, não dissolve a garantia constituída.
A tese foi reafirmada por unanimidade e consolida orientação já firmada no REsp 2.130.141/RS, de abril de 2025, tornando previsível a posição da Quarta Turma do STJ sobre a matéria.