CNJ proíbe exigência de certidões negativas para registro de imóvel
O CNJ veda exigência de Certidões Negativas como condição para Registro Imobiliário.
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O Conselho Nacional de Justiça (CNJ), consolidou importante precedente ao reafirmar que cartórios e tribunais em todo território nacional estão vedados de exigir certidões negativas de débito como requisito obrigatório para o registro ou averbação de escrituras de compra e venda de imóveis.
A decisão emanou do Plenário do CNJ durante o julgamento do Procedimento de Controle Administrativo n. 0001611-12.2023.2.00.0000, tendo como relator o Conselheiro Marcello Terto, sendo o caso apreciado na 10.ª Sessão Virtual de 2025, onde se analisou pedido de autorização para exigência de CND (Certidão Negativa de Débitos) e CPEN (Certidão Positiva com Efeito de Negativa) nos procedimentos registrais.
Conforme esclarecido pelo Conselheiro Marcello Terto, a exigência dessas certidões como condição sine qua non para o registro configura cobrança indireta de tributos, prática que contraria jurisprudência consolidada do Supremo Tribunal Federal (STF) e precedentes do próprio CNJ. O STF já pacificou o entendimento de que condicionar o registro imobiliário à quitação de débitos fiscais constitui ilegalidade manifesta, caracterizando "impedimento político" e cobrança tributária indevida.
A decisão estabelece importante distinção prática entre exigência obrigatória e solicitação informativa. Embora os cartórios não possam exigir as certidões fiscais como requisito obrigatório, permanece autorizada a solicitação dessas certidões com finalidade meramente informativa.
Fragmento da decisão no julgamento do Procedimento de Controle Administrativo:
“O ponto fulcral da parcial divergência aqui proposta consiste no fato de que deve ficar claro que o que não se exige é a certidão negativa de débito, mas deve se continuar a exigir a expedição de certidões, as quais, mesmo positivas, não irão impedir a prática do ato notarial ou registral, o que assegura um mínimo de transparência e segurança jurídica aos atos, inclusive para permitir a tomada de decisão consciente dos celebrantes do negócio jurídico objeto do ato notarial/registral, os quais não poderão alegar desconhecimento dessa contingência que, inclusive, poderá implicar a ineficácia do negócio em relação à Fazenda Pública em caso de alienação ou oneração de bem por sujeito passivo em débito inscrito em dívida ativa para com o Fisco, nos termos do art. 185 do CTN, sendo certo que a jurisprudência considera irrelevante a boa-fé do adquirente em relação à referida alienação/oneração que goza de presunção absoluta ex lege, a não ser que, consoante previsão do parágrafo único do referido dispositivo do CTN, tenham sido reservados pelo devedor bens ou rendas suficientes ao total do pagamento da dívida inscrita”
O pronunciamento do CNJ possui efeito vinculante, tornando inválidas quaisquer normas estaduais ou municipais que tentem impor a exigência de certidões negativas de débito como condição para registro imobiliário. Esta medida fortalece significativamente a segurança jurídica nas transações imobiliárias, impedindo que questões fiscais pendentes do vendedor obstem o regular registro da propriedade, ao mesmo tempo em que preserva o direito à informação do adquirente sobre a situação fiscal do alienante.
A vedação da exigência obrigatória de CND e CPEN para registro imobiliário consolida jurisprudência favorável à circulação da propriedade, evitando que débitos fiscais se tornem obstáculos intransponíveis ao direito fundamental de propriedade, garantindo assim maior fluidez ao mercado imobiliário brasileiro sem comprometer a necessária transparência fiscal das operações.