IBS e CBS podem alcançar proprietários que arrendam imóveis rurais
Lei Complementar 214/2025 torna contribuinte a pessoa física com mais de três imóveis e receita superior a R$ 240 mil no ano anterior; alíquota é reduzida em 70%
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A Lei Complementar 214/2025, que regulamenta a reforma tributária sobre o consumo, prevê a incidência do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) sobre o arrendamento de imóveis, inclusive rurais.
A pessoa física só se torna contribuinte se atender, cumulativamente, aos dois critérios do artigo 251, § 1.º, inciso I: receita superior a R$ 240 mil no ano-calendário anterior e operações com mais de três imóveis.
Os efeitos sobre o arrendamento rural começam a ser sentidos em dezembro de 2026. Pelo cronograma atual, o pagamento de parte dos novos tributos tem início em janeiro de 2027.
Regime anterior e mudança
Até a reforma, o proprietário pessoa física que arrendava terras não recolhia PIS/Cofins sobre o valor do arrendamento. Sua tributação se restringia ao Imposto de Renda, com alíquota de até 27,5%.
Com a Lei Complementar 214/2025, o arrendamento passa a integrar o campo de incidência do IBS e da CBS. O proprietário que preencher os requisitos legais passa a figurar também como contribuinte dos novos tributos.
Quem se torna contribuinte
O artigo 251, § 1.º, inciso I, fixa dois requisitos cumulativos para a pessoa física: receita total com locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis superior a R$ 240 mil no ano-calendário anterior e operações com mais de três imóveis. O limite de R$ 240 mil é atualizado mensalmente pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) desde janeiro de 2025.
Se a receita superar em mais de 20% esse limite no próprio ano, o enquadramento ocorre naquele ano, mantido o requisito de mais de três imóveis. Quem não preenche os dois critérios não é enquadrado como contribuinte por esse fundamento.
Alíquota e carga tributária
O artigo 261, parágrafo único, reduz em 70% as alíquotas do IBS e da CBS nas operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis. A incidência equivale, portanto, a 30% da alíquota padrão.
Em simulação apresentada pela reportagem, que parte de uma alíquota padrão hipotética de 30%, ainda sujeita à definição final, a carga sobre o arrendamento chegaria a 9% em 2033, ao fim da transição. Somada aos 27,5% do Imposto de Renda, a tributação total passaria de 27,5% para 36,5%.
Parceria rural em questão
O risco de uma parceria rural mal enquadrada aumentou com a reforma. A parceria pressupõe que o proprietário corra os riscos da atividade agrícola junto com o operador, o que sempre gerou controvérsia sobre a linha que a separa do arrendamento.
O proprietário de terra em parceria rural só passa a ser contribuinte de IBS e CBS se a receita da produção ultrapassar R$ 3,6 milhões por ano. Se o Fisco entender que a parceria equivale, na prática, a um arrendamento, o proprietário pessoa física poderá ser tributado em até 27,5% de Imposto de Renda sobre a receita, em vez do regime específico da receita rural, estimado pela reportagem em cerca de 5%.
Para a parceria estruturada por pessoa jurídica, a reportagem estima carga tributária em torno de 3%, contra cerca de 14% no arrendamento sob o regime de lucro presumido. Com IBS e CBS, esses percentuais aumentam para os produtores enquadrados nas hipóteses descritas.