Justiça da Bahia suspende leilão de 3 fazendas e impede o banco de promover desocupação dos imóveis </p><p>
Liminar da 5.ª Vara de Vitória da Conquista também suspende a consolidação da propriedade fiduciária, determina averbação no registro de imóveis e fixa multa diária de R$ 10 mil contra o banco.
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O Juiz de Direito Deiner X Andrade, da 5.ª Vara de Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais de Vitória da Conquista (BA), concedeu tutela cautelar antecedente para suspender os leilões extrajudiciais de três fazendas dadas em alienação fiduciária ao Banco Bradesco S.A. As hastas estavam designadas para os dias 13 e 14 de agosto de 2026, ambas às 10h, no processo nº 8018360-72.2026.8.05.0274.
A liminar, deferida inaudita altera parte a pedido de um casal de produtores rurais, também suspendeu os efeitos da consolidação da propriedade fiduciária nas matrículas dos imóveis e apontou dois fundamentos autônomos: vício na intimação para purgação da mora e pendência legítima sobre o direito ao alongamento da dívida de crédito rural.
Crédito rural garantido por três fazendas em Bom Jesus da Lapa
Os produtores celebraram com o banco a Cédula de Crédito Rural, em 28 de setembro de 2022, garantida por alienação fiduciária de trea fazendas, todas do Cartório de Registro de Imóveis de Bom Jesus da Lapa (BA).
Segundo a petição inicial, intempéries climáticas severas e a queda acentuada dos preços do boi gordo entre 2022 e 2024 comprometeram temporariamente a capacidade de pagamento do grupo familiar. Em 29 de julho de 2025, os autores protocolaram requerimento administrativo de prorrogação do débito, instruído com laudo técnico agronômico e demonstrativo de capacidade de pagamento, sem resposta formal da instituição financeira.
Os autores também apontaram a omissão, no procedimento extrajudicial, do aditivo contratual de prorrogação averbado em 4 de novembro de 2024 (AV. 6). A propriedade dos três imóveis foi consolidada em favor do banco em 30 de abril de 2026, e a instituição designou os leilões que motivaram o pedido de urgência.
AR devolvido sem assinatura vicia a constituição em mora
Para o juízo, a probabilidade do direito decorre, em primeiro lugar, de vício procedimental na constituição em mora. A decisão registra que a execução extrajudicial da Lei 9.514/97 configura rito de exceção e exige cumprimento rigoroso de suas garantias formais, entre elas a intimação pessoal do devedor para purgação da mora, prevista no art. 26, § 3.º, admitida a via postal apenas quando acompanhada do respectivo Aviso de Recebimento (AR).
No caso concreto, a Certidão de Notificação, lavrada pela serventia de registro de imóveis de Bom Jesus da Lapa, atesta que o AR remetido ao devedor pessoa física retornou sem assinatura. Ainda assim, o oficial registrador considerou a intimação cumprida com base exclusiva em consulta à tela de rastreamento dos Correios.
O magistrado invocou o entendimento do STJ firmado no REsp 1.531.144/PB, julgado pela Terceira Turma em 15 de março de 2016, sob relatoria do Ministro Moura Ribeiro. O precedente assentou que a intimação do fiduciante deve ser sempre pessoal e que é nula aquela processada por carta cujo AR não foi recebido pelo próprio destinatário, sob pena de nulidade da constituição em mora e dos atos expropriatórios subsequentes.
Alongamento da dívida rural é direito do devedor
O segundo fundamento é o direito ao alongamento do crédito rural. A decisão registra que a cédula tem destinação agrícola e que o requerimento administrativo foi apresentado de forma prévia ao vencimento e à deflagração das medidas expropriatórias, respaldado por laudo técnico agronômico e por demonstrativo de perda de receita decorrente de seca e frustração de mercado.
Com apoio no item 2.6.4 do Manual de Crédito Rural e na Súmula 298 do STJ, o juízo assentou que, preenchidos os requisitos normativos de frustração de safra ou dificuldade de comercialização, a prorrogação constitui direito subjetivo do devedor, e não mera faculdade da instituição financeira.
A liminar cita ainda acórdão da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia na Apelação Cível nº 8014964-29.2022.8.05.0274, de relatoria da Desembargadora Adriana Sales Braga, publicado em 25 de maio de 2026. No julgado, o colegiado negou provimento a recurso de instituição financeira e reconheceu que o item 2.6.9 do MCR impõe a prorrogação obrigatória quando comprovadas a frustração de safra por fatores adversos e a incapacidade de pagamento do mutuário.
“Havendo pendência legítima sobre o direito ao alongamento da dívida rural e constatada a irregularidade formal na intimação pessoal para purga da mora, desmorona a higidez do título executado e da averbação de consolidação de propriedade realizada sob a Matrícula nº 38.115 (AV. 5), Matrícula nº 38.116 (AV. 4) e Matrícula nº 38.117 (AV. 7) do CRI de Bom Jesus da Lapa/BA”, registrou o magistrado na decisão.
Multa diária de R$ 10 mil e averbação da suspensão nas matrículas
Com fundamento nos arts. 300 e 305 do CPC, a decisão determinou a imediata suspensão do 1.º e do 2.º leilões e de qualquer outro certame voltado à alienação extrajudicial das três fazendas, além da suspensão dos efeitos da consolidação averbada nas matrículas (AV. 5 da Matrícula nº 38.115, AV. 4 da Matrícula nº 38.116 e AV. 7 da Matrícula nº 38.117).
O banco ficou proibido de alienar os imóveis a terceiros e de exigir a desocupação forçada das fazendas até nova deliberação do juízo. Foi determinada, ainda, a expedição de ofício de urgência ao cartório de registro de imóveis para averbação da suspensão e da indisponibilidade dos bens, servindo a própria decisão como mandado.
Para a hipótese de descumprimento injustificado, o juízo fixou multa cominatória diária de R$ 10 mil, limitada ao teto de R$ 500 mil, com base no art. 537 do CPC. A decisão também atestou a reversibilidade da medida (art. 300, § 3.º, do CPC), por se limitar a congelar o estado fático do procedimento extrajudicial, mantidas hígidas as garantias fiduciárias nas matrículas.
O caso trata de vício insanável na execução extrajudicial de alienação fiduciária de imóvel rural (Lei 9.514/1997, art. 26), pela ausência de intimação pessoal regular para purgação da mora, requisito essencial e prévio à consolidação da propriedade e ao leilão. A falta de comprovação documental dessa intimação nulifica o procedimento. A tutela cautelar foi corretamente utilizada diante do periculum in mora (leilão iminente) e do fumus boni iuris (nulidade formal), suspendendo o ato a tempo de proteger o imóvel dado em garantia de dívida superior a R$ 3 milhões.
A atuação foi do escritório CBM Advogados.
Prazo de 30 dias úteis para o pedido principal
Ao reconhecer o perigo de dano, a decisão apontou que a arrematação das fazendas por terceiros tornaria irreversível a perda do patrimônio de trabalho dos produtores e esvaziaria a eficácia prática da tutela jurisdicional final.
Nos termos do art. 308 do CPC, os autores devem formular o pedido principal nos mesmos autos em 30 dias úteis, contados da efetivação da cautelar, sem novas custas, com contagem em dias úteis na linha do EREsp 2.066.868/SP. Apresentado o pedido, o banco será citado para responder em 15 dias úteis (art. 308, § 1.º); sem o pedido principal no prazo, cessará a eficácia da tutela e o processo será extinto sem resolução do mérito (art. 309, I, do CPC).