TJPR confirma obrigatoriedade de transferência da reserva legal em escritura de compra e venda de imóvel rural
Decisão mantém recusa de registro por ausência de transferência de fração ideal vinculada às áreas de preservação, reforçando o caráter propter rem das obrigaçõ
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A 17ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Paraná (TJPR) confirmou, no julgamento da Apelação Cível n. 0001607-85.2025.8.16.0055, a impossibilidade de registro de escritura pública de compra e venda de imóvel rural sem a correspondente transferência da fração ideal relativa às áreas comuns de reserva legal e preservação permanente. A decisão, relatada pelo desembargador Francisco Carlos Jorge, reforça o princípio da função socioambiental da propriedade e a natureza propter rem das obrigações ambientais em imóveis rurais integrantes de projetos de reforma agrária.
Contexto jurídico e fático
O caso originou-se de dúvida registral suscitada pelo Oficial do Registro de Imóveis de Cambará, que recusou o registro de escritura de compra e venda de imóvel rural situado em projeto de assentamento. A recusa fundamentou-se na constatação de que a escritura não contemplava a transferência da fração ideal correspondente às áreas comuns de reserva legal e preservação permanente, elementos essenciais à estrutura jurídica e ambiental do projeto de reforma agrária.
O apelante argumentou que o registro anterior do imóvel não continha exigência similar e que a ausência de averbação específica da reserva legal na matrícula impediria sua oponibilidade a terceiros de boa-fé, invocando o princípio da concentração registral previsto no artigo 1º da Lei 6.015/73 (Lei de Registros Públicos). Sustentou, ainda, que a prática registral anterior teria gerado legítima expectativa de que o novo registro poderia ser efetivado nas mesmas condições.
Fundamentos da decisão
O desembargador Francisco Carlos Jorge estruturou o voto a partir da análise conjugada do Código Florestal (Lei 12.651/2012), do sistema registral brasileiro e da jurisprudência consolidada sobre obrigações ambientais propter rem. O relator enfatizou que a reserva legal constitui limitação legal de natureza propter rem, cujos efeitos acompanham o imóvel independentemente de registro ou averbação específica.
Quanto ao argumento baseado no princípio da concentração registral, o acórdão foi enfático ao estabelecer seus limites: “A ausência de averbação específica na matrícula não impede a incidência das obrigações ambientais, que decorrem da legislação e do título constitutivo do assentamento, sendo inoponíveis ao princípio da concentração registral”. O magistrado destacou que as obrigações ambientais decorrem diretamente da lei e do título constitutivo do assentamento, não dependendo de formalização registral para sua eficácia.
O voto também abordou a natureza jurídica da reserva legal em projetos de assentamento, ressaltando que sua alienação autônoma é vedada pelo artigo 18 do Código Florestal. Segundo a decisão, “a transferência do imóvel sem a fração ideal das áreas comuns de preservação compromete a integridade jurídica e ambiental do projeto de assentamento, violando a função socioambiental da propriedade”.
"Diante disso, a recusa registral se mostra correta, porquanto amparada nos arts. 18 do Código Florestal, 176 da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), bem como nos princípios da especialidade
e da continuidade registral. A preservação do meio ambiente e a função socioambiental da propriedade, valores constitucionais de máxima relevância, devem prevalecer sobre interesses particulares, impondo-se a manutenção da sentença que julgou procedente a dúvida e, consequentemente, a negativa de registro da escritura apresentada pelo apelante", fundamentou o magistrado.
Registro anterior e inexistência de direito adquirido
Um dos pontos centrais da controvérsia residiu na alegação de que o registro anterior do mesmo imóvel teria sido efetivado sem a exigência de transferência das frações ideais ambientais. O tribunal rejeitou esse fundamento de forma categórica, estabelecendo que “o registro anterior sem exigência não gera direito adquirido nem vincula a prática registral a erro reiterado”.
Essa fundamentação afasta a possibilidade de consolidação de práticas registrais irregulares e reforça o dever de conformidade legal dos atos notariais e registrais, independentemente de precedentes internos da serventia. O acórdão deixa claro que eventual registro anterior em desconformidade com a legislação ambiental não legitima novos registros igualmente irregulares.