STJ nega direito de preferência a arrendatários que não exploram terra de forma direta e familiar
Terceira Turma reafirma que requisitos do Estatuto da Terra devem ser comprovados para exercício da preferência na compra de imóvel rural em recuperação judicia
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A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) negou direito de preferência na aquisição de imóvel rural a arrendatários que não comprovaram exploração direta e familiar da propriedade, conforme exigido pelo Estatuto da Terra. A decisão foi proferida no julgamento do Recurso Especial nº 2.140.209/SP, com relatoria do ministro Ricardo Villas Bôas Cueva.
O caso teve origem em incidente de alienação judicial dentro de processo de recuperação judicial em trâmite desde 2006. A empresa em soerguimento pleiteou a venda de fazenda avaliada em R$ 6.319.000,00 para liquidar obrigações assumidas no plano recuperacional, especialmente débitos tributários superiores a R$ 80 milhões.
Durante o procedimento, três membros de uma família compareceram aos autos alegando manter contrato de arrendamento rural sobre o imóvel e, por essa razão, teriam direito de preferência na aquisição com base no artigo 92, §§ 3º e 4º, do Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/1964). Os recorrentes apresentaram proposta equivalente à da compradora.
A recuperanda contestou a alegação, esclarecendo que o único contrato de arrendamento formalizado foi encerrado em maio de 2021 por meio de distrato. Argumentou ainda que os recorrentes ocupavam irregularmente o imóvel há mais de um ano sem qualquer pagamento.
Estatuto da Terra protege apenas exploração direta e familiar
O ministro Ricardo Villas Bôas Cueva destacou que o Estatuto da Terra busca a proteção daquele que explora a terra de forma direta e familiar, ficando o direito de preferência do arrendatário condicionado à presença cumulativa desses requisitos.
O relator fundamentou sua análise no artigo 38, inciso II, do Decreto nº 59.566/1966, que estabeleceu que os benefícios previstos na legislação agrária somente são assegurados quando a exploração for realizada de maneira direta e pessoal. O artigo 8º do mesmo decreto esclarece que essa forma de exploração pressupõe que o arrendatário, juntamente com seu conjunto familiar, resida no imóvel e viva em mútua dependência, utilizando assalariados em número que não ultrapasse o de membros ativos daquele conjunto.
O ministro lembrou precedente da própria Corte no julgamento do REsp nº 1.447.082/TO, no qual ficou estabelecido que o Estatuto da Terra limita os benefícios a quem explore a terra direta e pessoalmente, como verdadeiro homem do campo, contando essencialmente com a força de trabalho familiar.
Arrendatários não comprovaram requisitos legais
No exame do caso concreto, o relator consignou que as instâncias ordinárias registraram elementos fáticos que afastam o enquadramento dos recorrentes no perfil de pequeno agricultor protegido pelo Estatuto da Terra.
Conforme destacado nas decisões de primeiro e segundo graus, os recorrentes não residem no imóvel rural. O contrato tinha por objeto apenas pastagens destinadas ao apascentamento de animais bovinos, sendo a atividade voltada para criação de gado e realização de leilões, caracterizando exploração empresarial e não familiar.
Ficou demonstrado ainda que um dos recorrentes é proprietário de outros dois imóveis rurais de valor significativo, que foram oferecidos como garantia no depósito judicial. Os valores somados totalizavam R$ 7.399.209,00, evidenciando que os recorrentes já eram proprietários rurais e não passariam a essa condição com o exercício da preferência.
O ministro Cueva enfatizou que os recorrentes ostentam a condição de verdadeiros empresários do ramo agrícola, conforme se extrai de suas próprias manifestações processuais, nas quais declararam explorar a criação de gado, realizar leilões e possuir outra área rural. Esse perfil se distancia do típico homem do campo que o Estatuto da Terra visa proteger.
A decisão foi unânime. Rever a conclusão das instâncias ordinárias quanto ao não preenchimento dos requisitos esbarraria na censura da Súmula nº 7/STJ. Com o resultado, fica estabelecida a concorrência entre os proponentes para aquisição do imóvel, prevalecendo aquele que oferecer o maior preço em benefício da recuperação judicial e dos credores.