Justiça Federal suspende leilão de imóvel por falha da CEF em comprovar intimação pessoal do devedor fiduciário
22ª Vara Federal Cível da SJDF defere tutela cautelar antecedente no processo nº 1149083-19.2025.4.01.3400 e barra atos expropriatórios contra empresa do setor
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A 22ª Vara Federal Cível da Seção Judiciária do Distrito Federal deferiu tutela cautelar antecedente que suspende o leilão de imóvel comercial urbano objeto de contrato de financiamento com alienação fiduciária em garantia. A decisão, assinada no Processo nº 1149083-19.2025.4.01.3400, pela Juíza Iolete Maria Fialho de Oliveira, reconheceu a probabilidade do direito dos requerentes ao constatar que a Caixa Econômica Federal (CEF), mesmo após determinação judicial expressa, não apresentou documentação comprobatória da regular intimação pessoal do devedor fiduciante para purgação da mora, formalidade essencial exigida pelo art. 26 da Lei nº 9.514/1997.
Os requerentes, pessoa física e empresa de comércio e representação de produtos agropecuários, ajuizaram a ação sob o rito da tutela cautelar antecedente, nos termos dos arts. 305 e seguintes do Código de Processo Civil, postulando a declaração de nulidade do procedimento de execução extrajudicial que culminou na consolidação da propriedade do imóvel em nome da CEF. Alegaram não ter sido pessoalmente intimados para purgação da mora, em afronta às disposições da Lei nº 9.514/1997.
Fundamento jurídico: intimação pessoal como requisito de validade
A alienação fiduciária de bem imóvel, disciplinada pela Lei nº 9.514/1997, institui mecanismo de garantia real que confere ao credor fiduciário a propriedade resolúvel do bem até o adimplemento da obrigação principal. Em caso de inadimplemento, a norma prevê procedimento extrajudicial específico para a consolidação da propriedade seguida de leilão público. Por se tratar de técnica executiva de natureza excepcional, que afasta a via judicial típica, o procedimento exige estrita observância das formalidades legais, sob pena de nulidade.
O art. 26 da Lei nº 9.514/1997 estabelece que, verificado o inadimplemento, o devedor fiduciante deverá ser previamente constituído em mora por meio de intimação válida, com concessão de prazo legal para purgação. O § 3º do dispositivo determina que a intimação seja feita pessoalmente ao devedor, cientificando-o de que, não purgada a mora no prazo de quinze dias, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel levado a leilão, nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A da mesma lei. O § 7º condiciona a própria consolidação ao decurso do prazo sem purgação.
A Juíza Iolete Maria Fialho de Oliveira assentou que a intimação pessoal não constitui mera formalidade acessória, mas requisito essencial à validade do procedimento de execução extrajudicial, cuja finalidade é assegurar ao fiduciante a efetiva ciência da mora e a oportunidade de regularizar o débito, preservando o contrato e evitando a perda da propriedade.
CEF deixa de comprovar a notificação e o silêncio pesa
Instada a se manifestar com determinação judicial expressa para apresentar documento comprobatório da regular intimação do devedor fiduciário, a CEF apresentou contestação defendendo a legalidade do procedimento adotado, mas deixou de colacionar prova apta a demonstrar o cumprimento da formalidade legal referente à intimação pessoal do fiduciante.
A ausência de prova revelou-se determinante. Em sede de cognição sumária, a Juíza reconheceu que a omissão da CEF fragilizava a presunção de legitimidade do procedimento extrajudicial e evidenciava a probabilidade do direito invocado pelos requerentes. Quanto ao perigo de dano, a magistrada apontou a iminência da realização do leilão e a prática de atos expropriatórios aptos a culminar na alienação do imóvel e na consolidação definitiva da perda patrimonial, circunstância de difícil ou incerta reparação.
Jurisprudência consolidada do STJ e do TRF-1
A decisão ampara-se em jurisprudência firme do Superior Tribunal de Justiça. O REsp 1.172.025/PR (Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, DJe 29.10.2014) fixou que qualquer vício no conteúdo da notificação é hábil a tornar nulos seus efeitos. O REsp 1.531.144/PB (Rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, DJe 28.03.2016) assentou a nulidade da intimação processada por carta com aviso de recebimento quando o receptor é pessoa alheia aos autos. No AgInt nos EDcl no AREsp nº 1.998.722/TO (Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4ª Turma, DJe 16.03.2023), o STJ reafirmou que, constatado o vício da notificação para purgação da mora, impõe-se a anulação da consolidação da propriedade e dos atos subsequentes, incluindo eventual arrematação.
O advogado Dr. João Domingos da Costa Filho, do escritório João Domingos Advogados, que atuou na defesa e ressaltou: “A Lei 9.514/97 exige intimação pessoal válida como condição de regularidade do procedimento de execução extrajudicial. Sem essa formalidade essencial, toda a consolidação da propriedade é nula. O Tribunal reconheceu que não basta a ocorrência do inadimplemento, é preciso que o devedor tenha tido efetiva oportunidade de regularizar o débito através de intimação pessoal válida."
No âmbito do TRF da 1ª Região, o Agravo de Instrumento nº 10306449820244010000 (Rel. Desembargador Federal Rafael Paulo Soares Pinto, 11ª Turma, julgado em 28.01.2025) manteve tutela de urgência em caso análogo, destacando que a execução extrajudicial prevista na Lei nº 9.514/1997 só pode ser efetivada mediante obediência estrita a todos os seus ditames legais, sendo a intimação pessoal prévia condição de regularidade do procedimento.
Dispositivo: leilão suspenso, consolidação aguarda instrução
A Juíza deferiu parcialmente a tutela antecedente para determinar que a CEF se abstenha de incluir em leilão o imóvel objeto do contrato de financiamento com alienação fiduciária em garantia. Na hipótese de o bem já ter sido incluído em edital, determinou sua retirada no prazo de cinco dias, com abstenção de quaisquer atos tendentes à alienação até ulterior deliberação judicial.
O pedido de cancelamento da averbação de consolidação da propriedade fiduciária foi indeferido neste momento processual. A magistrada entendeu que a sustação do leilão e dos atos expropriatórios é suficiente para resguardar a utilidade do provimento final, podendo a eventual declaração de nulidade da consolidação e o cancelamento da averbação ser apreciados oportunamente, após regular instrução do feito.
Com a efetivação da tutela cautelar antecedente, o processo seguirá pelo procedimento comum, nos termos do parágrafo único do art. 307 do CPC. A parte autora foi intimada para apresentar réplica à contestação da CEF, após o que ambas as partes serão instadas a especificar as provas que pretendem produzir, com retorno dos autos conclusos para julgamento de mérito.
Processo nº 1149083-19.2025.4.01.3400.