Justiça decide que registro estadual prevalece e manda demarcar área rural
A Primeira Câmara de Direito Privado reconheceu que matrículas derivadas da Sesmaria Rio das Pedras não gozam de presunção dominial por ausência de revalidação
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A Primeira Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de Mato Grosso reformou sentença de improcedência e determinou, no processo n° 1010447-60.2019.8.11.0041, a demarcação judicial dos limites da Estância Serrana, propriedade rural de 90,8336 hectares localizada na zona rural da Comarca de Cuiabá, afastando a prevalência de matrículas originárias da Sesmaria Rio das Pedras em razão da ausência de revalidação exigida pela Lei de Terras de 1850. O julgamento foi realizado sob relatoria da Desembargadora Clarice Claudino da Silva, com decisão unânime da turma julgadora formada também pelos Desembargadores Márcio Aparecido Guedes e demais integrantes do colegiado.
A ação demarcatória foi ajuizada pela proprietária da Estância Serrana, titular do Título Definitivo de Propriedade nº 00630-OTD/2009, expedido pelo INTERMAT com georreferenciamento regular e matrícula, registrada na 2ª Circunscrição Imobiliária de Cuiabá, diante da sobreposição territorial identificada em perícia com as áreas do espólio adverso, registradas em duas matrículas, ambas derivadas de posses hereditárias sobre a antiga Sesmaria Rio das Pedras, de Chapada dos Guimarães.
Contexto jurídico: o regime das sesmarias e a exigência de revalidação
O ponto central do julgamento foi a eficácia jurídica de registros imobiliários abertos em 1950, com transcrições ocorridas em 1979 e 1980, cuja cadeia dominial remonta à Carta de Sesmaria Rio das Pedras. O acórdão percorreu o regime jurídico histórico do instituto para delimitar os efeitos que a carta sesmarial produz no direito fundiário brasileiro atual.
As sesmarias foram um instituto jurídico português de distribuição de terras para fins agrícolas, vigente no Brasil entre 1534 e 1822. Com o advento da Lei nº 601/1850, Lei de Terras, inaugurou-se novo paradigma fundiário: as terras devolutas passariam a ser alienadas exclusivamente por compra e venda mediante título expedido pelo Poder Público, e as sesmarias então existentes poderiam ser convertidas em propriedade somente mediante revalidação, condicionada à comprovação de cultura efetiva e morada habitual do sesmeiro ou seu representante, nos termos do artigo 4º do diploma legal. O Decreto nº 1.318/1854, que regulamentou a Lei de Terras, estabeleceu o rito administrativo da revalidação: requerimento à Repartição de Terras Públicas, medição por agrimensor e, após aprovação, expedição de título definitivo conferindo domínio particular.
A ausência de iniciativa do sesmeiro nesse procedimento implicava a aplicação do regime de comisso, com retorno da gleba à condição de terra devoluta, consequência expressamente prevista no sistema normativo imperial.
A tese firmada: sesmaria não revalidada não confere domínio pleno
A Desembargadora Relatora assentou que a carta de sesmaria, por si só, não constitui título de domínio perfeito no direito brasileiro. Trata-se de concessão administrativa de uso, condicionada ao cumprimento de requisitos materiais, e não de título apto à transcrição como domínio nos Registros de Imóveis. Para que produzisse efeitos dominiais, era indispensável a conclusão do procedimento de revalidação nos termos da Lei nº 601/1850 e do Decreto nº 1.318/1854.
O acórdão invocou expressamente o entendimento do Superior Tribunal de Justiça no REsp nº 926.755/MG, no qual o Ministro Sidnei Beneti, relator, assentou que o recebimento da Carta de Sesmaria jamais se equiparou, por si só, à propriedade no direito brasileiro, tendo sempre constituído justo título para a posse, capaz, se longeva, de amparar pretensão à usucapião, mas nunca titulo de propriedade apto à transcrição no Registro de Imóveis. O STJ ainda registrou, naquele precedente, que as cartas de sesmaria, em algum momento da história fundiária brasileira, necessitavam submeter-se ao regime de registro para se tornarem propriamente direito de propriedade com oponibilidade erga omnes.
Nessa linha, a Câmara concluiu que as matrículas, abertas para registrar formais de partilha de quinhões hereditários sobre a Sesmaria Rio das Pedras, não comprovam nem pressupõem a revalidação administrativa exigida. O que foi transmitido hereditariamente foi direito possessório sobre terras cujo título originário, a carta sesmarial, nunca se converteu em domínio civil pleno. A presunção relativa de propriedade inerente aos registros imobiliários restou afastada pelas provas produzidas.
Análise pericial e sobreposição territorial
A perícia técnica realizada nos autos identificou sobreposição geométrica entre a Estância Serrana, as áreas do Sítio Rio das Pedras 02, 49,9046 hectares e Sítio Rio das Pedras 03, 46,8858 hectares, todas pertencentes ao espólio. A intersecção foi comprovada por superposição de polígonos fundiários com fidelidade cartográfica, em laudo complementar que individualizou os perímetros de cada imóvel com base nas coordenadas UTM e certidões registrais.
O Juízo de primeiro grau, amparado na conclusão pericial de que as matrículas do espólio possuíam anterioridade registral, reconheceu a sobreposição, mas julgou improcedente o pedido demarcatório por entender que o conflito seria dominial e não de limites. A Câmara discordou dessa premissa: demonstrada a sobreposição e definida a prevalência do título com lastro dominial legítimo, a ação demarcatória é o instrumento processual adequado para constituir ou aviventar os limites entre os imóveis, conforme os artigos 569 a 587 do Código de Processo Civil e o artigo 1.297 do Código Civil.
Processo n° 1010447-60.2019.8.11.0041.