Omissão da taxa diária de juros em cédula leva justiça a suspender leilões de imóvel rural
A 1.ª Vara Cível de Santo Ângelo/RS também determinou a baixa de restrições de crédito e a entrega, pelo Banco Bradesco S.A., do procedimento de consolidação da propriedade
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A 1.ª Vara Cível da Comarca de Santo Ângelo/RS deferiu, tutela de urgência para suspender os leilões extrajudiciais e o procedimento de consolidação da propriedade de um imóvel rural de 10,1511 hectares, dado em alienação fiduciária ao Banco Bradesco S.A.
A decisão é do juiz de direito José Francisco Dias da Costa Lyra e foi proferida no Procedimento Comum Cível 5018175-97.2026.8.21.0029/RS, ação anulatória cumulada com revisional e obrigação de fazer ajuizada por agricultores.
O contrato e o pedido
Os autores firmaram com o banco, em 04/01/2023, a Cédula de Crédito Bancário 237/472.942.118 e o respectivo Termo de Aditamento, no valor de R$ 364.000,00, com pagamento em 20 parcelas semestrais e garantia de alienação fiduciária sobre o imóvel, matriculado no Cartório de Registro de Imóveis de Santo Ângelo. A propriedade foi consolidada em nome da credora, conforme a averbação AV-15 da matrícula, e os leilões foram aprazados para 10/11/2026 e 12/11/2026.
Em caráter liminar, os autores pediram a suspensão dos efeitos da consolidação, a sustação dos leilões, a manutenção na posse do imóvel e a vedação de atos expropriatórios ou restritivos de crédito.
Capitalização diária sem a taxa informada
A cédula prevê capitalização diária de juros, com taxas de 1,60% ao mês e de 20,9830407% ao ano, sem informar expressamente a taxa diária incidente sobre o saldo devedor. O juízo registrou que, no julgamento do Recurso Especial 1.826.463/SC, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) reconheceu que a validade dessa modalidade de capitalização depende da indicação clara e precisa da taxa diária, em cumprimento ao dever de informação previsto no artigo 52 do Código de Defesa do Consumidor (CDC).
Para o magistrado, a omissão contratual, em princípio, viola o dever de transparência e pode tornar abusiva a cláusula. Os demonstrativos apontam ainda amortização negativa nas primeiras parcelas, com incorporação dos juros não pagos ao saldo principal, circunstância que, segundo a decisão, reforça a necessidade de apurar a evolução do débito e a incidência dos encargos no período de normalidade contratual.
Reflexo sobre a mora e a consolidação
A decisão relaciona o tema à própria caracterização da mora. Com base no REsp repetitivo 1.061.530/RS (Tema 28), o juízo registrou que o STJ firmou entendimento de que o reconhecimento da abusividade dos encargos exigidos no período de normalidade contratual, especificamente juros remuneratórios e capitalização, descaracteriza a mora. Daí concluiu que a legitimidade da consolidação da propriedade, averbada sob AV-15 na matrícula 52.219, fica comprometida.
Trata-se de juízo de probabilidade do direito, nos termos do artigo 300 do Código de Processo Civil (CPC), e não de reconhecimento definitivo da abusividade.
Perigo de dano e reversibilidade
O juízo considerou presente o perigo de dano pela consolidação da propriedade em nome da credora e pela proximidade dos leilões. Segundo a decisão, o imóvel constitui a base de moradia e a principal fonte de sustento dos autores, e a alienação poderia ocasionar a perda da unidade produtiva familiar antes do julgamento da demanda.
Quanto à irreversibilidade, a decisão afirma que a suspensão temporária preserva o imóvel e o resultado útil do processo, sem extinguir o crédito nem desconstituir a garantia fiduciária. Para o juízo, postergar a alienação representa ônus menos gravoso à credora do que a perda definitiva do imóvel representaria aos autores.
O que foi determinado
Em relação à cédula e ao aditamento, o juiz determinou a suspensão imediata dos leilões de 10/11/2026 e 12/11/2026, do procedimento de consolidação objeto da AV-15 e de quaisquer atos subsequentes de expropriação ou venda do imóvel. O banco deve abster-se de homologar lances, transmitir o domínio, lavrar recibos de arrematação, outorgar escrituras, promover novos registros na matrícula e requerer imissão ou reintegração na posse, mantendo-se os autores na posse direta até o julgamento final. Para esse comando, a multa diária é de R$ 500,00, limitada a R$ 15.000,00.
A decisão ainda ordenou a comunicação urgente à leiloeira oficial, para sustar o leilão do lote correspondente e publicar aviso de suspensão judicial, e o envio de ofício ao Registro de Imóveis, para averbar a decisão na matrícula, suspender os efeitos executivos da AV-15 e vedar o registro de títulos translativos decorrentes dos leilões suspensos, até ulterior deliberação.
No prazo de cinco dias, o banco deve apresentar a cópia integral do procedimento de notificação e consolidação, com notificações, editais, certidões e comprovantes de intimação pessoal exigidos pelos artigos 26 e 27, § 2.º-A, da Lei 9.514/1997. Também deve juntar a planilha integral de evolução da dívida, com a taxa diária e a base de dias utilizadas, o laudo de avaliação do imóvel e o demonstrativo do valor integral da dívida exigida para o exercício do direito de preferência.
Em igual prazo, o banco deve baixar eventuais inscrições decorrentes da cédula e abster-se de novas inscrições no SPC, Serasa e SCR/SISBACEN enquanto pendente a demanda, sob a mesma multa diária.
Demais providências
O juízo deferiu a gratuidade judiciária aos autores e a prioridade de tramitação, em razão da idade de um deles. Diante da relação de consumo e da hipossuficiência técnica e informacional dos autores perante a dinâmica contábil da instituição financeira, deferiu também a inversão do ônus da prova, com fundamento no artigo 6.º, inciso VIII, do CDC. O banco será citado para contestar no prazo de quinze dias úteis.
“Neste caso, a Justiça reconheceu, em análise preliminar, irregularidades relevantes na relação contratual e no procedimento de consolidação da propriedade, determinando a suspensão dos leilões e concedendo a gratuidade judiciária aos agricultores. Não se trata de extinguir a dívida, mas de assegurar que a legalidade da cobrança e da execução da garantia seja examinada antes que a família sofra consequências potencialmente irreversíveis.”
A atuação foi do escritório Kuzniewski Advocacia Especializada.