Justiça suspende leilões de pequena propriedade rural dada em alienação fiduciária
Em tutela de urgência, juízo apontou ausência de certidão do registrador sobre a intimação para purgar a mora e aplicou precedente do STJ sobre impenhorabilidade
Publicado em
A Vara Única da Comarca de São Pedro da Água Branca/MA suspendeu, em decisão de 3 de novembro de 2026, leilões extrajudiciais de um imóvel rural de 60,7151 hectares dado em alienação fiduciária em garantia de cédula de crédito bancário.
No Procedimento Comum Cível 0801230-39.2026.8.10.0144, o juiz de direito Fábio da Costa Vilar deferiu tutela de urgência, sem ouvir previamente a ré, a Sicredi Sudoeste MT, em ação que busca anular a consolidação da propriedade fiduciária e o leilão extrajudicial.
O juízo indicou dois fundamentos para a probabilidade do direito: a ausência nos autos de certidão do registrador sobre a intimação para purgação da mora e o enquadramento do imóvel como pequena propriedade rural trabalhada pela família, protegida contra a penhora. A decisão é provisória e não julga o mérito.
O caso
A autora se apresenta como pequena produtora rural de 63 anos, dedicada à pecuária leiteira. Em 3 de janeiro de 2024, firmou com a cooperativa cédula de crédito bancário de R$ 299.389,58 para custeio pecuário, com pagamento em duas parcelas, vencidas em 26 de dezembro de 2024 e 26 de dezembro de 2025. O imóvel foi dado em alienação fiduciária.
Segundo a petição inicial, ela pagou a primeira parcela, de R$ 181.153,21, em 20 de fevereiro de 2025, e R$ 11.736,28 da segunda, o que corresponderia a cerca de 64% do financiamento. Atribui o saldo em aberto à estiagem regional e à queda de renda da atividade leiteira, e afirma que a renegociação foi negada. Alega ainda que a cobrança incluiu encargos e honorários extrajudiciais indevidos.
Os leilões estavam designados para 4 e 5 de novembro de 2026, às 11h30, em portal eletrônico. A decisão foi assinada na véspera do primeiro.
A intimação para purgar a mora
O primeiro fundamento envolve o artigo 26 da Lei 9.514/1997. Segundo o juízo, vencida e não paga a dívida garantida por alienação fiduciária imobiliária, a consolidação da propriedade depende da prévia intimação pessoal do devedor para purgar a mora em quinze dias. A diligência cabe ao oficial do registro de imóveis, que deve atestar dia, hora, local e conteúdo da interpelação.
Com base em certidão reprográfica de documento arquivado no Ofício Único de São Pedro da Água Branca, a decisão descreve que o ato averbado como fundamento da consolidação (AV.3/6 da matrícula 6) consistiu em minuta elaborada por escritório de advocacia particular de Cuiabá/MT, sem certidão circunstanciada do registrador. Para o juízo, a assinatura aposta no rodapé de instrumento particular sem data não supre a formalidade e torna incerto o termo inicial do prazo, o que pode contaminar de nulidade a averbação. A decisão não declara a nulidade.
Nesse ponto, o juízo citou precedente da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), o AgInt no AREsp 2.925.916/MG, relator ministro Raul Araújo, julgado em 30 de março de 2026. O acórdão tratou de intimação por edital sem esgotamento das tentativas de intimação pessoal e reconheceu a anulação da consolidação por vício na intimação.
A pequena propriedade rural
O segundo fundamento é a proteção constitucional da pequena propriedade rural trabalhada pela família (artigo 5.º, XXVI, da Constituição, e artigo 833, VIII, do Código de Processo Civil). O juízo se baseou no Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR) de 2026 e em laudo técnico de engenheiro agrônomo para concluir que a Fazenda tem 0,8095 módulo fiscal, considerado o módulo de 75 hectares do município. Segundo a decisão, o imóvel é explorado pela família em pecuária leiteira de pequeno porte, com venda da produção a laticínio local. O limite de quatro módulos fiscais foi extraído do artigo 4.º, II, alínea a, da Lei 8.629/1993 e do Tema 961 do Supremo Tribunal Federal.
Para estender a proteção à alienação fiduciária, a decisão transcreveu a ementa de acórdão da Terceira Turma do STJ (REsp 2.233.886/RS, relatora ministra Nancy Andrighi, julgado em 9 de dezembro de 2025). Conforme a ementa, que também menciona o Tema Repetitivo 1234 do STJ, a proteção é norma de ordem pública, subsiste ainda que o bem tenha sido oferecido em garantia e é oponível tanto à penhora judicial quanto à consolidação extrajudicial da propriedade, desde que comprovada a exploração do imóvel pela entidade familiar. O juízo afirma que a jurisprudência do STJ está pacificada nesse sentido.
O que foi determinado
O juízo determinou a suspensão imediata dos leilões e de quaisquer atos expropriatórios subsequentes e vedou à ré e à leiloeira receber lances, lavrar auto de arrematação ou expedir título de transferência. Assegurou à autora, até ulterior deliberação, a manutenção da posse. Para o caso de o leilão já ter ocorrido, suspendeu os efeitos da arrematação e proibiu a lavratura de escritura e o registro de transferência a terceiros. Fixou multa de R$ 50.000,00 por ato descumprido.
Deferiu ainda gratuidade da justiça e prioridade de tramitação, por idade, e determinou comunicações ao Ofício Único, à leiloeira, ao portal de leilões e aos procuradores da cooperativa. Intimou a ré a juntar, no prazo de contestação, cópia integral do procedimento de notificação e consolidação registrado sob o protocolo 1252/2026 e demonstrativo discriminado da evolução da dívida (artigo 396 do Código de Processo Civil). A audiência de conciliação foi postergada.
Quanto ao risco de irreversibilidade, o juízo entendeu que ele não existe, pois a suspensão não extingue a dívida nem cancela de modo definitivo a garantia, e o imóvel teria avaliação de mercado substancialmente superior ao saldo controvertido.
"A pequena propriedade rural trabalhada pela família tem proteção na Constituição, e essa proteção não desaparece porque a terra foi dada em alienação fiduciária. O STJ já reconheceu que ela impede inclusive a consolidação feita pelo cartório. Nesse caso, a produtora já tinha pago 64% do financiamento e estava a dois dias de perder a terra. Quando o banco escolhe o caminho extrajudicial, o produtor precisa agir rápido."
A atuação foi do escritório BRAZ Advocacia e Assessoria.