STJ autoriza cobrança de multa e taxa de ocupação em distrato de lote não edificado sob Lei 13.786/2018
Quarta Turma manteve retenção de valores pagos por comprador desistente, mesmo sem edificação no imóvel, conforme parâmetros da Lei do Distrato.
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A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu que é possível aplicar simultaneamente a multa por desistência e a taxa de ocupação ou fruição nos casos de rescisão contratual de compra e venda de lotes não edificados, desde que o negócio tenha sido celebrado após a entrada em vigor da Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato. A decisão manteve acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo que autorizou a retenção integral dos valores pagos pelo comprador, após a dedução dos encargos previstos legal e contratualmente.
O caso analisado envolveu um contrato de compra e venda de lote assinado em 2021, no valor de R$ 111.042,00. Após efetuar o pagamento de R$ 6.549,10, o comprador solicitou a dissolução do negócio. A vendedora aplicou a multa contratual e a taxa de ocupação referente ao período em que o imóvel esteve vinculado ao adquirente. Diante das deduções, o comprador ajuizou ação questionando a legitimidade das retenções, mas não obteve êxito nas instâncias ordinárias.
Tanto o juízo de primeiro grau quanto o Tribunal de Justiça de São Paulo concluíram que as retenções foram realizadas dentro dos parâmetros estabelecidos pela legislação vigente e que o comprador havia sido previamente informado sobre as consequências da desistência do negócio jurídico.
No Superior Tribunal de Justiça, a relatora do caso, ministra Isabel Gallotti, esclareceu que se aplica ao contrato a Lei do Distrato, editada em 2018 e, portanto, anterior à assinatura do negócio em 2021. A legislação estabelece cláusulas penais específicas para hipóteses de desistência por parte dos compradores de lotes, alterando o cenário normativo anterior.
A ministra destacou que, antes da edição da Lei 13.786/2018, a Lei 6.766/1979, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano, considerava esse tipo de negócio irretratável, ou seja, não previa a possibilidade de desistência. A proibição de distrato foi sendo progressivamente mitigada pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, com fundamento no Código de Defesa do Consumidor, especialmente quando demonstrada a incapacidade econômica do comprador de continuar honrando as prestações.
Segundo a relatora, em situações anteriores à vigência da Lei 13.786/2018, a Segunda Seção do tribunal estabeleceu o percentual de 25% dos valores pagos para compensação dos prejuízos do incorporador ou loteador, salvo peculiaridades do caso concreto que justificassem percentual diverso. Com a edição da Lei do Distrato, passou a ser expressamente previsto o direito de rescisão, mediante a inclusão do artigo 26-A na Lei 6.766/1979.
O dispositivo legal estabelece cláusula penal de 10% do valor atualizado do contrato de aquisição do lote para os casos de rescisão. No recurso analisado, a ministra Isabel Gallotti verificou que a cláusula contratual estava dentro dos parâmetros legais, sendo correta a retenção do valor. A magistrada observou que não houve cobrança de diferença adicional pela vendedora, que apenas exerceu o direito de retenção dos valores a serem devolvidos ao consumidor desistente.
Em relação à taxa de fruição aplicada ao caso de lote não edificado, a relatora recordou que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça não autorizava sua cobrança antes da vigência da Lei 13.786/2018, em razão da ausência de previsão legal para sua incidência sem a efetiva utilização do bem pelo comprador. No entanto, a Lei do Distrato passou a prever expressamente, no inciso I do artigo 32-A, que, além da cláusula penal, é permitida a retenção de valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% sobre o valor atualizado do contrato.
Para a ministra Isabel Gallotti, o entendimento jurisprudencial anterior não pode mais prevalecer para os contratos celebrados após a edição da Lei do Distrato, que prevê a retenção desse valor em qualquer hipótese, com ou sem edificação no lote. A relatora afastou a alegação de violação ao artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor, que veda a perda total das prestações pagas em benefício do fornecedor.
"Não se verifica ofensa ao artigo 53 do CDC, pois não há previsão de cláusula contratual que estabeleça a perda total das prestações pagas em benefício do loteador. Na verdade, o contrato expressamente previu a devolução das quantias pagas com descontos permitidos na lei em vigor quando de sua celebração. Se nada há a ser restituído ao adquirente é porque ele pagou quantia muito pequena, que não é capaz de quitar sequer a cláusula penal e a taxa de fruição contratualmente fixadas dentro dos limites da lei", explicou a magistrada.
A decisão da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça consolida o entendimento de que a Lei 13.786/2018 alterou substancialmente o regime jurídico aplicável aos distratos de compra e venda de lotes, permitindo a incidência simultânea de multa compensatória e taxa de fruição, independentemente da existência de edificação no imóvel, desde que respeitados os limites legais estabelecidos.