STJ confirma que credor fica com imóvel após leilões desertos sem dever valores ao devedor
Ministra Daniela Teixeira reafirma aplicação do artigo 27, §§ 4º e 5º, da Lei 9.514/1997 e afasta definitivamente a tese do “falso sobejo” no julgamento do REsp
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O Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirmou o entendimento de que o credor fiduciário não está obrigado a devolver valores pagos pelo devedor quando o imóvel objeto de alienação fiduciária não é arrematado em dois leilões consecutivos.
A decisão, proferida pela ministra Daniela Teixeira no Recurso Especial 2.477.071, consolida a interpretação do artigo 27, §§ 4º e 5º, da Lei 9.514/1997, estabelecendo que a devolução de valores ao devedor fiduciante somente é devida quando o imóvel é efetivamente alienado em leilão. Frustradas as duas tentativas de alienação, a posse é transferida ao credor e a obrigação é considerada extinta.
Contexto jurídico e superação da tese do “falso sobejo”
A decisão teve origem em recurso que buscava o reconhecimento da tese do “falso sobejo”, construção jurídica que defendia o direito do devedor a receber eventual diferença positiva caso o imóvel dado em garantia tivesse valor de mercado superior ao débito, mesmo após a consolidação da propriedade pelo credor em razão de leilões desertos. Embora essa interpretação tenha encontrado respaldo em alguns julgados isolados no passado, a jurisprudência do STJ evoluiu para afastar essa possibilidade.
A ministra Daniela Teixeira fundamentou sua decisão na literalidade da Lei 9.514/1997, que disciplina o Sistema de Financiamento Imobiliário e estabelece os procedimentos da alienação fiduciária de bens imóveis. O artigo 27, §§ 4º e 5º, do referido diploma legal prevê que a devolução de valores ao devedor somente ocorre quando há efetiva alienação do imóvel em leilão e o produto da venda supera o montante da dívida.
A relatora destacou que a decisão de origem expôs de forma clara os fundamentos que refletem o entendimento consolidado no STJ: frustrado o segundo leilão, considera-se quitada a dívida e o imóvel permanece com o credor, não havendo que se falar em enriquecimento sem causa. Essa interpretação parte do pressuposto de que o legislador estabeleceu critério objetivo para a quitação da dívida, privilegiando a segurança jurídica e a celeridade na resolução dos conflitos envolvendo garantias fiduciárias.
Fundamentos da decisão
Ao apreciar o recurso, a ministra Daniela Teixeira rejeitou as alegações do devedor de que a decisão impugnada não teria enfrentado adequadamente o mérito da questão. A magistrada foi enfática ao consignar que não há desconexão entre a causa de pedir e os fundamentos da decisão, destacando que a matéria foi analisada de forma completa e fundamentada.
A ministra esclareceu que a decisão monocrática não se limitou a tratar da ausência de obrigação do credor em devolver valores, mas enfrentou integralmente o mérito do recurso, aplicando a jurisprudência consolidada do STJ. A relatora reafirmou que, nas hipóteses em que o imóvel não é alienado em dois leilões consecutivos, inexiste obrigação do credor em restituir valores ao devedor fiduciante, ainda que o bem tenha valor de mercado superior ao débito originário.
“De forma simples, a decisão monocrática não se resumiu a tratar da ausência de obrigação do credor de devolução das quantias pagas pelo devedor fiduciante, mas enfrentou de forma fundamentada, o mérito do recurso e, de acordo com a jurisprudência, deu-lhe provimento”, fundamentou a magistrada.
A fundamentação da ministra reforça o entendimento de que a Lei 9.514/1997 estabelece com clareza o momento e as condições para a devolução de valores ao devedor, não cabendo ao Poder Judiciário criar obrigações não previstas no texto legal. A consolidação da propriedade pelo credor, após as tentativas frustradas de alienação judicial, representa a forma de extinção da obrigação expressamente prevista pelo legislador.