STJ aprova critérios para fixar o preço de imóveis em desapropriações
Tema 1432 estabelece limites para a data de referência das indenizações, com regra específica para reforma agrária e aplicação vinculada à publicação do acórdão
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A Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça aprovou critérios para definir a data de referência do preço dos imóveis nas indenizações por desapropriação. As teses integram o Tema Repetitivo 1432, examinado nos Recursos Especiais 2.004.109/SE, 1.809.093/CE, 1.814.350/SE e 1.950.981/PE, sob relatoria do ministro Afrânio Vilela.
A aprovação foi unânime na sessão de 14 de outubro de 2026. Para desapropriações por utilidade pública ou interesse social, o marco de avaliação ficará limitado, em regra, a um ano após o ajuizamento. Nas destinadas à reforma agrária, o limite será de 90 dias. Na desapropriação indireta, a referência será a data em que o poder público se apossou do imóvel.
O andamento dos processos registra proclamação parcial do julgamento e inclusão dos quatro recursos na pauta de 11 de novembro de 2026. A base de precedentes qualificados do STJ ainda informa que aguarda a publicação do acórdão de mérito, marco escolhido para a aplicação das novas teses.
Data de referência do preço
O colegiado definiu que o valor de mercado corresponde, em regra, ao momento da perícia judicial. Essa referência, denominada momento básico, deverá respeitar os limites temporais estabelecidos para cada modalidade de desapropriação.
Assim, quando a avaliação for realizada dentro do intervalo aplicável, a data da perícia servirá de referência para o preço. Se ocorrer depois do limite, o trabalho técnico deverá reconstituir o valor de mercado correspondente à data-limite, mediante métodos científicos adequados.
Os prazos de um ano e de 90 dias delimitam a referência do preço, sem estabelecer prazo para o pagamento da indenização. Na reforma agrária, a regra impede que o adiamento da perícia desloque indefinidamente o preço de referência para períodos posteriores aos 90 dias contados da propositura da ação. A mesma lógica alcança o limite de um ano nas demais desapropriações por utilidade pública ou interesse social, ressalvada a exceção para atrasos atribuíveis ao expropriante.
Atraso causado pelo expropriante
Os limites poderão ser ampliados quando o responsável pela desapropriação der causa à demora na realização da primeira perícia. Essa responsabilidade deverá ser reconhecida em decisão fundamentada, e o acréscimo ficará restrito ao período de atraso que lhe for atribuível.
Demoras causadas pelo proprietário, pelo serviço judiciário ou por terceiros não afastarão nem ampliarão os marcos de um ano e de 90 dias. A exceção depende, portanto, da identificação da origem e da duração do atraso provocado pelo expropriante.
Desapropriação indireta
Para as indenizações por desapropriação indireta, a tese fixa como referência a data do apossamento administrativo, momento em que o poder público passou a ocupar o bem. A perícia deverá reconstruir o preço de mercado do imóvel naquela ocasião, preservadas a correção monetária e a incidência de juros compensatórios na forma da lei.
Avaliação e atualização monetária
A fundamentação distingue a identificação do preço do imóvel de sua atualização ao longo do processo. Segundo o entendimento divulgado no informativo, a correção monetária é o instrumento adequado para recompor a perda do valor da moeda depois de definido o momento básico. Uma nova perícia, realizada anos mais tarde, deverá reportar-se à mesma referência temporal. Sempre que possível, a reavaliação utilizará os elementos já colhidos na primeira perícia.
Se esses dados forem insuficientes ou imprestáveis, o novo exame deverá reconstruir os preços vigentes no momento pertinente. O tribunal também aprovou a separação das variações de preço decorrentes da própria ação estatal. Esses efeitos deverão ser identificados pelo perito e descontados pelo juízo na fixação da indenização. A fundamentação destaca a valorização provocada por obras ou serviços públicos.
Aplicação das teses
A Primeira Seção modulou os efeitos da deliberação. Os critérios alcançarão os processos com perícias determinadas a partir da publicação do acórdão, considerada, para esse fim, a nomeação dos peritos. A proclamação também registra que, em caso de segunda perícia realizada depois da publicação, o momento básico será a data da primeira avaliação.
O novo exame técnico ficará vinculado à referência anteriormente estabelecida. O Informativo de Jurisprudência 906, divulgado em 20 de outubro, apresenta as teses aprovadas. As teses definem qual momento do mercado imobiliário poderá servir de base à indenização. A modalidade de desapropriação, a data da primeira avaliação e eventual atraso imputável ao expropriante passam a compor essa análise.