Justiça de GO exclui credora fiduciária de execução condominial por ausência de imissão na posse
Decisão da 5ª Vara Cível de Aparecida de Goiânia aplicou o artigo 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e afastou responsabilidade da construtora por débitos anteriore
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A 5ª Vara Cível de Aparecida de Goiânia proferiu decisão que reconheceu a ilegitimidade passiva de credora fiduciária em execução de débitos condominiais, afastando sua responsabilidade pelo pagamento de taxas vencidas antes da efetiva imissão na posse do imóvel. A decisão, proferida em 17 de outubro de 2025 pelo juiz Aluízio Martins Pereira de Souza no processo nº 0373803-25.2016.8.09.0011, o caso foi condusido pela Head de Contencioso Cível Imobiliário do STG Advogados, Dra. Mariana Mussi.
O caso teve origem em execução de título extrajudicial ajuizada por condomínio residencial contra devedor fiduciante. Após a consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária em julho de 2022, o condomínio tentou direcionar a cobrança de débitos no valor atualizado de R$ 119.997,26 contra a construtora.
Fundamento jurídico da defesa
A credora fiduciária apresentou Exceção de Pré-Executividade sustentando sua ilegitimidade passiva. A tese defensiva, conduzida pelo STG Advogados, argumentou que o procedimento de execução da garantia fiduciária previsto na Lei nº 9.514/1997 não havia sido concluído, uma vez que não ocorreram os leilões obrigatórios do imóvel e não houve transferência efetiva da posse.
O magistrado Aluízio Martins Pereira de Souza fundamentou a decisão no artigo 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997, que estabelece: "Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse."
Distinção entre consolidação da propriedade e imissão na posse
A decisão reafirma entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) no sentido de que a responsabilidade do credor fiduciário pelos débitos condominiais somente se inicia com a imissão na posse direta do bem, momento em que passa a ter o efetivo uso e gozo da coisa. Antes disso, a responsabilidade recai sobre o devedor fiduciante que exerce a posse direta.
O juízo aplicou, por analogia, precedente do STJ sobre IPTU: "O credor fiduciário, antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse no imóvel objeto da alienação fiduciária, não pode ser considerado sujeito passivo do IPTU, uma vez que não se enquadra em nenhuma das hipóteses previstas no art. 34 do CTN" (AREsp 1.796.224/SP).
Embora a obrigação de pagar despesas condominiais possua natureza propter rem (adere à coisa), conforme artigo 1.345 do Código Civil, a Lei nº 9.514/1997 estabelece regra específica que afasta a responsabilidade do credor fiduciário até a efetiva imissão na posse.
Análise probatória determinante
No caso concreto, a matrícula do imóvel demonstrou a averbação da consolidação da propriedade em nome da credora fiduciária em 8 de julho de 2022. Contudo, não havia nos autos comprovação da realização dos leilões extrajudiciais obrigatórios, nem da efetiva imissão na posse do imóvel. A própria excipiente afirmou que o devedor fiduciante original permanecia na posse do bem, fato não contestado pelo exequente.
Dispositivo e honorários advocatícios
O juízo acolheu a Exceção de Pré-Executividade para reconhecer a ilegitimidade passiva da executada, nos termos do artigo 485, VI, do Código de Processo Civil, julgando extinto o processo de execução em relação à excipiente. O condomínio exequente foi condenado ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § 2º, do CPC.
A decisão determinou o prosseguimento da execução em face do devedor original, concedendo ao exequente o prazo de 15 dias para requerer o que entender de direito para o prosseguimento do feito, sob pena de arquivamento.
Para Mariana Mussi, a decisão reafirma a coerência e a solidez do Poder Judiciário em temas sensíveis ao setor imobiliário, “garantindo segurança jurídica e racionalidade às operações e à dinâmica real do mercado".