Imóvel registrado em holding só em 2027 perde opção pelo valor de referência no IBS/CBS
Lei Complementar 214/2025 e Decreto 12.955/2026 fixam em 31 de dezembro de 2026 a data que define o redutor de ajuste; integralizações concluídas depois ficam limitadas ao valor de aquisição
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Imóvel que passar a integrar o patrimônio de uma holding somente a partir de 1.º de janeiro de 2027 terá o redutor de ajuste do IBS e da CBS limitado ao valor de aquisição, sem a possibilidade de adotar o valor de referência, estimativa oficial de mercado que a legislação reserva aos bens de propriedade de contribuinte do regime regular em 31 de dezembro de 2026.
A regra decorre dos artigos 257 e 258 da Lei Complementar 214/2025, sancionada em 16 de janeiro de 2025 e alterada pela Lei Complementar 227/2026, e foi detalhada pelo Decreto 12.955/2026, de 29 de abril de 2026, que regulamenta a CBS.
O redutor de ajuste é o valor vinculado a cada imóvel de contribuinte do regime regular a partir de 1.º de janeiro de 2027 e utilizado exclusivamente para reduzir a base de cálculo do IBS e da CBS na alienação do bem (art. 257, caput e § 1.º).
A mecânica é simples: o preço de venda, deduzido do redutor corrigido pelo IPCA, forma a base sobre a qual incidem os tributos, com alíquotas reduzidas em 50% nas operações imobiliárias (art. 261). Quanto maior o redutor, menor a parcela tributável.
Duas situações, uma data
O artigo 258 estabelece o valor inicial do redutor conforme a situação do imóvel em 31 de dezembro de 2026. Para o bem que já for de propriedade do contribuinte nessa data, o redutor corresponde ao valor de aquisição atualizado pelo IPCA ou, por opção do contribuinte, ao valor de referência previsto no artigo 256 (inciso I).
Para o imóvel adquirido de não contribuinte do regime regular a partir de 1.º de janeiro de 2027, o redutor corresponde ao valor de aquisição, na redação dada pela Lei Complementar 227/2026 (inciso III), com data de constituição na data da operação e correção pelo IPCA até a venda (art. 258, § 1.º, II, e art. 257, § 3.º). Quando o imóvel é adquirido de outro contribuinte do regime regular, o redutor anterior é mantido (art. 257, § 4.º, I).
A diferença interessa diretamente às holdings patrimoniais. O artigo 23 da Lei 9.249/1995 permite à pessoa física integralizar imóveis no capital social pelo valor constante da declaração de bens, sem tributação imediata do ganho de capital. Muitas estruturas foram montadas assim, com fazendas e imóveis urbanos registrados por valores históricos muito inferiores ao de mercado.
A lei não trata expressamente da integralização, mas, na leitura corrente entre tributaristas, a transferência por sócio pessoa física não contribuinte, concluída a partir de 2027, enquadra-se no inciso III: o redutor fica preso ao valor de aquisição e a valorização acumulada antes da reforma entra na base do IBS e da CBS numa venda futura.
Um exemplo hipotético ilustra a ordem de grandeza. Um imóvel adquirido por R$ 500 mil, com valor de mercado de R$ 3 milhões e vendido por esse valor, teria base próxima de zero se o redutor fosse fixado pelo valor de referência equivalente ao de mercado em 31 de dezembro de 2026.
Registrado na holding apenas em 2027, com redutor de R$ 500 mil, a base alcançaria cerca de R$ 2,5 milhões, desconsiderada a correção pelo IPCA. O resultado depende de o valor de referência refletir o mercado, o que ainda não está demonstrado, porque os valores não foram divulgados.
Propriedade exige registro na matrícula
A lei fala em imóvel "de propriedade do contribuinte" em 31 de dezembro de 2026. Pelo artigo 1.245 do Código Civil, a propriedade imobiliária entre vivos só se transfere com o registro do título no Registro de Imóveis.
O arquivamento do contrato social na Junta Comercial, portanto, não é suficiente: a certidão da Junta é o título, mas o efeito translativo depende do registro na matrícula. Antes dele, conforme a legislação de cada município, o cartório costuma exigir a definição do ITBI, o que inclui o reconhecimento da imunidade na integralização de capital.
Valor de referência e impugnação
O Decreto 12.955/2026 atribui à Receita Federal e ao Comitê Gestor do IBS a definição, em ato conjunto, da metodologia do valor de referência, que pode considerar dados de IPTU, ITBI, ITCMD e ITR, informações de cartórios, instituições financeiras e modelos estatísticos, entre outros elementos (art. 366).
O valor será único para IBS e CBS, disponibilizado no Sinter e anunciado por edital no Diário Oficial da União (art. 366, §§ 3.º e 4.º). Se o valor de referência não estiver disponível em 31 de dezembro de 2026, o contribuinte poderá calcular o redutor com base em estimativa de mercado obtida em procedimento específico, também dependente de ato conjunto (art. 375, § 2.º).
O artigo 367 do decreto assegura impugnação do valor de referência à Receita Federal ou ao Comitê Gestor, devidamente fundamentada e acompanhada de laudos e pareceres de avaliação, em processo exclusivamente eletrônico. O procedimento, porém, depende de ato conjunto que não foi localizado nas listagens oficiais consultadas até 4 de novembro de 2026.
O decreto também permite ao fisco instaurar processo administrativo para apurar o efetivo valor de aquisição quando os documentos apresentados não forem condizentes com o valor de mercado ou não merecerem fé (art. 375, § 3.º).