TJSP reconhece imunidade de ITBI na integralização de capital de empresa imobiliária
Por unanimidade, a 15.ª Câmara de Direito Público aplicou o Tema 1.348 do STF e concedeu a segurança. A nulidade do auto de infração não foi examinada, por inovação recursal
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A 15.ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ/SP) reconheceu, por unanimidade, a imunidade do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) na integralização de imóvel ao capital social de pessoa jurídica de atividade preponderantemente imobiliária. O acórdão, de 22 de outubro de 2026, foi proferido na Apelação Cível 1034185-77.2026.8.26.0053, sob relatoria do desembargador Marcos Soares Machado.
O colegiado deu provimento ao recurso, reformou a sentença da 3.ª Vara da Fazenda do Foro Central da Capital e concedeu a segurança, com base no Tema 1.348 do Supremo Tribunal Federal (STF). O Município de São Paulo responderá pelas custas e despesas processuais. Não houve exame da alegação de nulidade do auto de infração, por inovação recursal.
Mandado de segurança contra a exigência do ITBI
O Município de São Paulo exigiu o ITBI sobre a conferência do imóvel de matrícula 190.539, do 14.º Cartório de Registro de Imóveis da Capital, ao capital social da empresa, e constituiu o crédito tributário por meio do auto de infração 090.048.022-1. A empresa impetrou mandado de segurança contra atos do diretor do Departamento de Rendas Imobiliárias da Secretaria de Finanças e do diretor da Divisão de Acompanhamento do Contencioso Administrativo e Judicial do Município.
Em caráter principal, a impetrante pediu o reconhecimento da imunidade incondicionada. Subsidiariamente, pediu autorização para recolher o imposto com base no valor da transação ou no valor venal utilizado para o IPTU. A sentença denegou a segurança, revogou a liminar concedida em agravo de instrumento e restabeleceu a exigibilidade do crédito.
Na apelação, a empresa sustentou, além da imunidade e da aplicação dos Temas 796 e 1.348 do STF, a nulidade do auto de infração por falta de notificação no processo administrativo, a inadequação do valor venal de referência como base de cálculo e a ausência de indícios de fraude ou subfaturamento.
Nulidade não examinada
O relator registrou que a alegação de ausência de notificação, associada pela empresa ao termo inicial do prazo do mandado de segurança, que a sentença havia contado a partir de 12 de setembro de 2024, só foi levada ao Judiciário em grau de recurso. Para o voto, trata-se de inovação processual, pois a matéria deveria constar da petição inicial para viabilizar o contraditório do Município. O voto afirma que nada impede a discussão em ação própria, na qual o Município poderá comprovar a notificação da contribuinte.
Aplicação imediata do Tema 1.348
O voto sustentou que o Tema 1.348 deve ser aplicado obrigatoriamente pelo tribunal, conforme o artigo 927, inciso III, do Código de Processo Civil. Segundo o relator, não é necessário aguardar o trânsito em julgado do acórdão paradigma nem eventual modulação de efeitos, pois a orientação vinculante do STF deve ser observada desde a proclamação do resultado do julgamento. Para essa conclusão, o voto cita precedentes do STF e do Superior Tribunal de Justiça (STJ).
Duas hipóteses de imunidade
O artigo 156, § 2.º, inciso I, da Constituição Federal afasta a incidência do ITBI sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital e sobre a decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção. O dispositivo ressalva, com a expressão "nesses casos", a hipótese de a atividade preponderante do adquirente ser a compra e venda desses bens ou direitos, a locação de bens imóveis ou o arrendamento mercantil.
Segundo o relator, que segue a interpretação do STF, o preceito reúne duas regras de imunidade distintas e autônomas. A primeira, sobre a integralização de capital, tem eficácia plena e não depende de condição. A segunda, sobre fusão, incorporação, cisão e extinção, é a única à qual se aplica a ressalva da atividade preponderante. O voto acrescenta que a primeira regra busca incentivar a formação societária e a capitalização das empresas, e que os artigos 36 e 37 do Código Tributário Nacional não podem restringir o alcance conferido pelo constituinte originário. Por isso, considerou descabida a exigência municipal de demonstrar ou aferir as receitas operacionais da empresa adquirente.
Tese e dispositivo
O voto transcreve a tese fixada pelo STF no Recurso Extraordinário 1.495.108, julgado sob a sistemática da repercussão geral. Pela tese, a imunidade do ITBI na integralização do capital social com bens e valores é incondicionada e independe de a atividade da empresa ser preponderantemente imobiliária, ressalvada eventual prática de simulação ou fraude à lei destinada a usufruir indevidamente da imunidade.
A tese de julgamento registrada pelo acórdão do TJ/SP afirma que a imunidade prevista na primeira parte do dispositivo, incidente sobre a transmissão de imóveis destinados à realização de capital social, é incondicionada e não se subordina à análise da atividade preponderante da sociedade adquirente. Esse enunciado não reproduz a ressalva de simulação ou fraude, que consta da tese do STF transcrita no voto.
O voto não examinou separadamente o pedido subsidiário sobre a base de cálculo do ITBI. Ao final, reconheceu a imunidade no negócio de integralização do imóvel, concedeu a segurança e deu provimento ao recurso.