TJSP afasta uso automático do valor da terra nua para calcular o ITBI
Acórdão aplica os Temas 796 do Supremo Tribunal Federal e 1.113 do Superior Tribunal de Justiça, mas não reconhece a imunidade integral por falta de prova pré-constituída.
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A 14.ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo afastou, por unanimidade, a cobrança do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) exigida de uma empresa agropecuária com base no valor da terra nua (VTN) dos imóveis transferidos pelos sócios para integralizar o capital social.
O colegiado deu parcial provimento à Apelação Cível 1000162-70.2026.8.26.0097, em acórdão de 6 de outubro de 2026, proferido em sessão permanente e virtual e relatado pelo desembargador João Alberto Pezarini. Participaram do julgamento os desembargadores Walter Barone, presidente, e Octavio Machado de Barros.
O resultado tem alcance delimitado. A câmara afastou a exigência tributária "tal como realizada", mas ressalvou que o município poderá apurar eventual diferença tributável em procedimento administrativo regular, com contraditório e ampla defesa. Também não reconheceu a imunidade integral pretendida pela empresa.
Contexto jurídico
A empresa impetrou mandado de segurança para afastar a exigência de ITBI sobre a diferença entre o valor atribuído aos imóveis integralizados ao capital social e o valor usado pelo município como referência. A sentença denegou a segurança, com resolução de mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, e revogou a liminar anteriormente concedida. A empresa apelou.
No recurso, a apelante sustentou que os imóveis foram integralizados pelo valor histórico constante das declarações de imposto de renda dos sócios, R$ 375.136,00, exatamente igual ao capital social subscrito. Afirmou que nenhuma parcela foi destinada à reserva de capital e que o VTN adotado pelo município não constitui parâmetro válido para o ITBI. Alegou ainda que as Declarações de Ajuste Anual do Imposto de Renda, juntadas posteriormente, comprovariam o valor histórico dos bens.
O município pretendia cobrar o imposto sobre a diferença entre o capital integralizado e o VTN, fixado em R$ 12.344.941,88.
Fundamentação jurídica
O relator delimitou a controvérsia à possibilidade de o fisco municipal desconsiderar o valor atribuído aos imóveis transmitidos para integralização de capital e exigir o ITBI sobre a diferença apurada por estimativa unilateral de valor de mercado.
O voto parte do Tema 796 da repercussão geral do Supremo Tribunal Federal, firmado no Recurso Extraordinário 796.376/SC. Segundo esse entendimento, a imunidade do ITBI prevista no artigo 156, § 2.º, inciso I, da Constituição Federal não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado. O acórdão ressalta, porém, que o Tema 796 admite a tributação de eventual excedente sem autorizar o município a arbitrar unilateralmente a base de cálculo do imposto.
Para delimitar esse ponto, o colegiado recorreu ao Tema 1.113 do Superior Tribunal de Justiça. Conforme o acórdão, o valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de compatibilidade com o valor de mercado e somente pode ser afastado mediante procedimento administrativo próprio. Disso decorre que a utilização automática do VTN para apurar a diferença não é válida e que se impõe a observância do artigo 148 do Código Tributário Nacional, com contraditório e ampla defesa.
O resultado, entretanto, não foi integralmente favorável à empresa. O relator entendeu que não havia prova pré-constituída suficiente para reconhecer, na via do mandado de segurança, a imunidade sobre a totalidade da operação. Os documentos destinados a demonstrar os valores históricos dos imóveis só foram apresentados depois, embora já existissem quando da impetração. Por isso, o colegiado não reconheceu a imunidade integral pretendida, mas também não validou a cobrança baseada em arbitramento unilateral do VTN.
A parte dispositiva dá parcial provimento ao recurso para afastar a exigência tributária tal como realizada, ressalvada a apuração de eventual diferença tributável mediante regular procedimento administrativo, nos termos do artigo 148 do Código Tributário Nacional.
Impactos práticos
O acórdão afirma que o VTN não pode servir como parâmetro automático para a apuração do ITBI sobre o excedente ao capital social. A exigência de imposto sobre esse excedente, quando cabível, depende de procedimento administrativo regular em que o contribuinte possa se defender, e o valor declarado se presume compatível com o de mercado até que esse procedimento o afaste.
No plano processual, o julgamento mostra o limite da via escolhida. Mesmo com a cobrança afastada, a imunidade integral não foi reconhecida, porque os documentos que comprovariam o valor histórico dos bens existiam à época da impetração, mas só foram juntados depois. A conclusão do colegiado se vincula, portanto, à necessidade de prova pré-constituída no mandado de segurança.
O acórdão resolve um caso concreto e aplica temas já fixados pelos tribunais superiores, sem criar tese vinculante. A decisão não declara que o município está impedido de tributar o excedente: o poder de apurar eventual diferença permanece, desde que exercido em procedimento administrativo regular, com observância do artigo 148 do Código Tributário Nacional.