TJMT declara renovação automática de arrendamento rural por falta de notificação
2ª Vara de Canarana/MT declarou a renovação automática do contrato da Fazenda Girassol após constatar ausência de notificação premonitória válida nos termos do art. 95 do Estatuto da Terra e do Decreto n. 59.566/66
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A 2ª Vara de Canarana, no Mato Grosso, julgou procedente, em 12 de maio de 2026, ação declaratória de renovação automática de contrato de arrendamento rural movida pelo espólio de produtor rural contra arrendadora de área de 140 hectares da Fazenda Girassol, localizada na comarca de Canarana/MT. A sentença, proferida pelo Juiz de Direito Alex Ferreira Dourado, nos autos do processo n. 1001367-35.2024.8.11.0029, reconheceu a ausência de notificação premonitória válida por parte da arrendadora e declarou renovado automaticamente o contrato rural originalmente firmado em 26 de novembro de 2019, pelo mesmo prazo de 4 anos e nas mesmas condições inicialmente pactuadas.
O contrato, que tinha vigência com início em 15/9/2020 e término em 31/7/2024, não foi precedido da comunicação formal de desinteresse na prorrogação, ônus que incumbia exclusivamente à proprietária nos termos da legislação agrária especial. A arrendadora tentou, por meio de mensagens informais e áudios, demonstrar que manifestara à família do arrendatário a intenção de não renovar, mas o juízo rejeitou a tese com fundamento na cogência das formas previstas no Estatuto da Terra e no Decreto n. 59.566/66.
Regime jurídico do arrendamento rural e a obrigatoriedade da notificação formal
O contrato de arrendamento rural está sujeito às normas de ordem pública do Estatuto da Terra (Lei n. 4.504/64) e do Decreto federal n. 59.566/66, diplomas que estabelecem proteção especial ao arrendatário e condicionam a extinção do vínculo contratual ao cumprimento de requisitos formais inafastáveis pela vontade das partes.
O art. 95, incisos IV e V, do Estatuto da Terra fixa que o arrendador, para obstar a renovação, deve notificar o arrendatário com antecedência mínima de 6 meses do término do contrato, seja para comunicar propostas de terceiros ou para declarar intenção de retomada do imóvel para exploração direta. Na ausência dessa comunicação formal, o contrato se considera automaticamente renovado, salvo desistência expressa do próprio arrendatário nos 30 dias seguintes ao encerramento do prazo para notificação.
O Decreto n. 59.566/66, ao regulamentar o tema, é igualmente categórico em seu art. 22, § 3º: as notificações devem ser realizadas por carta através do Cartório de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou por requerimento judicial. Não há margem para formas alternativas, ainda que as partes assim convencionem, dado o caráter cogente das normas agrárias.
"O Estatuto da Terra prevê a necessidade de notificação do arrendatário seis meses antes do término do prazo ajustado para a extinção do contrato de arrendamento rural, sob pena de renovação automática. As partes não podem estabelecer forma alternativa de renovação do contrato, diversa daquela prevista no Estatuto da Terra, pois trata-se de condição obrigatória nos contratos de arrendamento rural." (STJ Terceira Turma RESP 1.277.085/AL, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 27/09/2016, DJe 07/10/2016)
Fundamentos da sentença: invalidade da notificação informal e direito de preferência
O Juiz Alex Ferreira Dourado assentou que as manifestações informais da arrendadora — consubstanciadas em mensagens de áudio encaminhadas à esposa do arrendatário, então ainda vivo — não preenchem o requisito formal do art. 22, § 3º, do Decreto n. 59.566/66, independentemente do conteúdo transmitido. O magistrado reconheceu a boa-fé da proprietária ao declarar que desconhecia a exigência cartorial, mas deixou consignado que tal desconhecimento não tem o condão de afastar norma de ordem pública.
O julgado fundamentou-se, ainda, em precedente do Tribunal de Justiça de Goiás, que em situação análoga, notificação realizada via aplicativo de mensagens, assentou a invalidade da comunicação informal para fins de extinção do arrendamento rural (TJ-GO 55255930420218090105, Rel. Desembargadora Maria das Graças Carneiro Requi, 1ª Câmara Cível, julgado em 26/03/2022). O Tribunal de Justiça de Mato Grosso adotou idêntico entendimento em apelação cível julgada em 23/08/2022 (TJ-MT 10004854920208110050, Rel. Desembargador João Ferreira Filho), reafirmando que as normas do Estatuto da Terra não comportam derrogação convencional quanto ao procedimento de renovação ou extinção dos contratos agrários.
A atuação foi realizada pelo advogado Dr. Márcio Paris, do escritório Paris Advocacia, que destacou:
Essa decisão foi de um produtor onde a arrendadora não procedeu com a notificação extrajudicial no prazo de 06 meses e pediu a retomada do imóvel. O arrendatário entrou com interdito proibitório alegando a ausência de notificação conforme Estatuto da Terra. foi concedido a liminar e agora depois de 3 anos foi confirmada a sentença de mérito mantendo o proprietário no imóvel pelo mesmo prazo do contrato com as mesma condições de pagamento do contrato anterior.
Outro fator determinante na sentença foi a comprovação de que a arrendadora mantinha tratativas com terceiros interessados na área. Esse fato, registrado nos áudios juntados aos autos, atraiu a incidência do direito de preferência do arrendatário, previsto no art. 95, inciso IV, do Estatuto da Terra, que exige notificação específica, clara e instruída com as condições das propostas recebidas. A ausência desse segundo ato formal, autônomo e distinto da mera comunicação de desinteresse, reforçou a procedência do pedido declaratório.
Por outro lado, o juízo registrou que o arrendatário enviou notificação extrajudicial à arrendadora em dezembro de 2023, manifestando interesse na renovação do contrato, embora sem comprovação de recebimento. O ponto, contudo, mostrou-se irrelevante para o desfecho: o ônus de notificar incumbia exclusivamente à proprietária, e não ao arrendatário, nos termos da legislação agrária.
"[...] a inobservância desses requisitos legais conduz, por expressa previsão normativa, à renovação automática do contrato, independentemente da vontade do arrendador. [...] Em que pese se reconheça a evolução tecnológica dos meios de comunicação, a liberdade das formas cede quando a própria lei impõe forma específica, especialmente nos contratos agrários, regidos por normas cogentes e de caráter protetivo." (Juiz Alex Ferreira Dourado, sentença de 12/05/2026, processo n. 1001367-35.2024.8.11.0029)
Dispositivo: renovação declarada, posse garantida e 980 sacas de soja
No dispositivo, o Juiz Alex Ferreira Dourado julgou procedentes os pedidos da inicial e extinguiu o processo com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para: (a) reconhecer e declarar a inexistência de notificação premonitória válida, à luz dos incisos IV e V do art. 95 da Lei n. 4.504/64 e dos §§ 1º e 2º do art. 22 do Decreto n. 59.566/66; (b) reconhecer e declarar a renovação automática do contrato de arrendamento rural pelo mesmo prazo originalmente pactuado de 4 anos, mantidas as demais cláusulas, confirmando a tutela de urgência e assegurando ao espólio autor a posse e a exploração da área de 140 hectares; e (c) condenar a requerida ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC.
A sentença ainda registrou expressamente, em despacho apartado ao final do decisum, que a arrendadora foi intimada acerca da informação prestada pelo requerente nos autos, referente à existência de 980 sacas de soja da safra 2025/2026 depositadas em armazém agrícola em Canarana/MT em nome da parte autora, aguardando quitação do pagamento da renda.
A decisão reforça entendimento consolidado no STJ e nos tribunais estaduais no sentido de que o arrendamento rural não comporta liberalidade formal: a vontade extrajudicial de não renovar o contrato, por mais inequívoca que seja no plano dos fatos, produz zero efeito jurídico se não veiculada pelo canal cartorial específico. Arrendadores que se valem de comunicações informais, mensagens, áudios, conversas presenciais ou e-mails, correm o risco de ver declarada a renovação automática independentemente de qualquer manifestação de vontade fática.
Interposto recurso de apelação por qualquer das partes, o apelado terá prazo de 15 dias para apresentar contrarrazões, nos termos do art. 1.010, § 1º, do CPC, com remessa subsequente ao Tribunal de Justiça de Mato Grosso para julgamento.