STJ reconhece usucapião extraordinária de imóvel hipotecado e extingue o ônus real
A Terceira Turma do STJ reformou acórdão do TJRS no REsp 2.257.065/RS, relatado pelo Ministro Humberto Martins, e declarou extinta a hipoteca que gravava imóvel usucapido em Bossoroca/RS.
Publicado em
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) julgou procedente pedido de usucapião extraordinária sobre imóvel gravado com hipoteca e declarou extinta a garantia real que recaía sobre o bem.
A decisão, unânime, foi proferida em 12 de agosto de 2026 no REsp 2.257.065/RS, sob relatoria do Ministro Humberto Martins, e publicada no DJEN/CNJ em 17 de agosto de 2026.
O julgamento reformou acórdão da 20.ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS), que havia mantido a improcedência do pedido sob dois fundamentos: a hipoteca anterior retiraria o animus domini da possuidora e as execuções hipotecárias movidas contra o antigo proprietário registral configurariam oposição à posse.
A possuidora ingressou no imóvel, matriculado sob 2.813 no Registro de Imóveis de Bossoroca/RS, em 28 de janeiro de 2005. A credora hipotecária, Associação de Poupança e Empréstimo POUPEX, adjudicou o bem em 7 de junho de 2018, após intervalo superior a 13 anos sem qualquer ação possessória ou petitória dirigida contra a ocupante.
Hipoteca de 1999 e posse iniciada em 2005
O gravame hipotecário foi registrado em 1999, antes do início da posse. A sentença de 1.º grau (Evento 51 dos autos de origem, processo 5004359-09.2021.8.21.0034) julgou improcedente o pedido por considerar a posse precária, em razão da ciência do ônus real. A apelação foi desprovida e os embargos de declaração, desacolhidos.
No recurso especial, interposto pelas alíneas "a" e "c" do artigo 105, inciso III, da Constituição Federal, a recorrente apontou violação dos artigos 1.203 e 1.238 do Código Civil e dissídio jurisprudencial em relação ao REsp 941.464/SC. A recorrida sustentou a incidência da Súmula 7/STJ.
O óbice sumular foi afastado. O relator consignou que a moldura fática estava incontroversa no acórdão recorrido, incluindo a data de início da posse, a existência da hipoteca de 1999 e o trâmite das execuções, de modo que a controvérsia recaía sobre a qualificação jurídica desses fatos, e não sobre o reexame de provas.
Aquisição originária afasta o gravame
O voto reafirmou que a usucapião é modo originário de aquisição da propriedade. O domínio nasce para o usucapiente sem vínculo com o proprietário anterior e sem os vícios e gravames que incidiam sobre o bem, ao contrário do que ocorre na aquisição derivada, na qual a coisa é transferida com os mesmos atributos e restrições.
Como direito real de garantia de natureza acessória, a hipoteca não subsiste quando extinto o direito de propriedade do antigo titular pela declaração de domínio em favor do possuidor. A sentença de usucapião opera, nesse contexto, a purgação do imóvel de ônus reais instituídos antes ou depois do início da posse.
Tese aplicada pela Turma: a hipoteca registrada antes do início da posse não afasta o animus domini na usucapião extraordinária. O gravame se extingue pela natureza originária da aquisição, independentemente da ciência do possuidor sobre o ônus real.
Na modalidade extraordinária, justo título e boa-fé são dispensados por lei. Por isso, o conhecimento do possuidor sobre a hipoteca registrada na matrícula não descaracteriza o animus domini. Entendimento diverso, segundo o voto, condicionaria o instituto a elementos subjetivos que o legislador optou por excluir.
O relator invocou, por analogia, a Súmula 308/STJ e citou os precedentes REsp 2.197.468/SC (Relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 3 de novembro de 2025) e AREsp 2.852.475/RS (mesmo relator, julgado em 20 de outubro de 2025).
Oposição eficaz exige medida contra o possuidor
O segundo fundamento da reforma foi a distinção entre resistência ao crédito do devedor e resistência à posse do usucapiente. Para descaracterizar a posse mansa e pacífica, não basta a existência de litígio judicial sobre o bem: a oposição precisa ser dirigida ao possuidor e visar à recuperação da posse.
As execuções invocadas pelo TJRS foram propostas contra o antigo proprietário registral e mutuário. A primeira, ajuizada em 2001, foi extinta em 2006. A segunda, execução extrajudicial iniciada em 2017, culminou na adjudicação de 2018. A possuidora não integrou nenhum desses processos.
Quando ocorreu a adjudicação, o prazo do parágrafo único do artigo 1.238 do Código Civil, de 10 anos para o possuidor que estabelece no imóvel sua moradia habitual, já estava exaurido. Sendo declaratória a sentença de usucapião, com efeitos retroativos à data em que preenchidos os requisitos, o voto concluiu que a transferência forçada é ineficaz perante o domínio já consolidado.
Alcance e limites da decisão
Trata-se de decisão colegiada da Terceira Turma, tomada por unanimidade, sem afetação ao rito dos recursos repetitivos e sem fixação de tese vinculante. A eficácia é entre as partes, com força persuasiva para casos análogos. O documento publicado não registra trânsito em julgado.
O dispositivo deu provimento ao recurso, julgou procedente o pedido de usucapião extraordinária, declarou a extinção da hipoteca, inverteu os ônus sucumbenciais e condenou a POUPEX às custas processuais e a honorários advocatícios de 15% sobre o valor atualizado da causa.
Também é relevante o prazo efetivamente aplicado: o do parágrafo único do artigo 1.238, condicionado à moradia habitual, e não o de 15 anos previsto no caput. O imóvel discutido tinha destinação residencial e estava vinculado a credor do sistema habitacional, circunstância que delimita a transposição direta do julgado.
Impactos práticos
Para instituições que operam crédito com garantia hipotecária sobre imóveis rurais, inclusive por meio de cédula rural hipotecária disciplinada pelo Decreto-Lei 167/67, o julgado indica que o registro do gravame na matrícula e a execução contra o devedor não interrompem a prescrição aquisitiva em favor de terceiro possuidor.
A interrupção depende de medida dirigida ao ocupante, como ação possessória ou reivindicatória. Na prática, o controle registral deixa de ser suficiente: a fiscalização da ocupação física do imóvel dado em garantia passa a integrar a gestão do risco da operação.
Para ocupantes de áreas rurais gravadas, o prazo aplicável é o de 15 anos do caput do artigo 1.238, reduzido a 10 anos quando houver moradia habitual ou realização de obras ou serviços de caráter produtivo. A usucapião especial rural do artigo 1.239 tem requisitos autônomos: área não superior a 50 hectares, posse de 5 anos, moradia, trabalho que torne a terra produtiva e ausência de outro imóvel rural ou urbano.
Em auditorias prévias à aquisição de terras, o julgado reforça duas verificações distintas. Matrícula sem gravame não dispensa a apuração de quem exerce a posse. Matrícula gravada não afasta o risco de perda da garantia quando a ocupação por terceiro se prolonga sem reação judicial do credor.
O precedente não dispensa a prova dos requisitos possessórios em cada caso concreto nem alcança bens públicos, insuscetíveis de usucapião. No processo julgado, a extinção da hipoteca constou do próprio dispositivo do acórdão, o que permite o cancelamento do gravame na matrícula com base no título judicial, após o registro da declaração de domínio.