STJ reconhece recibo de compra e venda como justo título para usucapião ordinária
A Terceira Turma do STJ deu provimento ao REsp 2.215.421/SE, relatado pela Ministra Nancy Andrighi, afastando exigência de título formal e reconhecendo prescrição aquisitiva com base em recibo de compra e venda
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A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), por unanimidade, deu provimento ao Recurso Especial n.º 2.215.421/SE em sessão realizada em 10 de março de 2026, sob relatoria da Ministra Nancy Andrighi. O colegiado reconheceu a prescrição aquisitiva em favor de possuidora de imóvel urbano em Aracaju/SE e fixou que o recibo de compra e venda é suficiente para preencher o requisito do justo título exigido pela usucapião ordinária prevista no artigo 1.242 do Código Civil.
A ação de usucapião ordinária havia sido ajuizada em 27 de julho de 2021. Tanto o juízo de primeiro grau da 2ª Vara Cível de Aracaju quanto o Tribunal de Justiça do Estado de Sergipe (TJ/SE) julgaram o pedido improcedente, sob o fundamento de que o recibo de compra e venda não configuraria justo título. O TJ/SE assentou, na apelação, que apenas contrato de promessa de compra e venda celebrado com quem detivesse a titularidade do domínio ou promessa registrada atenderia ao requisito.
Fundamentos da Ministra Relatora
A Ministra Nancy Andrighi conduziu o voto a partir da natureza declaratória da ação de usucapião, cujo objeto é reconhecer direito já constituído pela implementação dos requisitos legais e rejeitou a interpretação restritiva adotada pelas instâncias ordinárias. O acórdão assentou que exigir instrumento formalmente idôneo para transferir a propriedade tornaria a usucapião ordinária instituto supérfluo, pois, nesse caso, o possuidor poderia regularizar a situação por outros meios, como a adjudicação compulsória.
A decisão recorreu à doutrina de Cristiano Chaves para delimitar o conceito de justo título como o instrumento que, embora ostente defeito formal ou substancial impeditivo da aquisição, apresenta aparência de legitimidade suficiente para induzir o possuidor a crer que lhe foi transferida a propriedade. Nessa linha, o STJ reafirmou precedente da própria Corte, REsp 652.449/SP, Terceira Turma, DJe 23/3/2010, segundo o qual o justo título é o ato ou fato jurídico que, em tese, possa transmitir a propriedade, mas que, por lhe faltar algum requisito formal ou intrínseco, não produz tal efeito.
A Ministra Nancy Andrighi ressaltou que a previsão do artigo 1.242 do CC deve ser interpretada extensivamente, de modo a abranger elementos que, mesmo ausente a regularidade formal, permitam concluir pela intenção de transferência da propriedade. Tal exegese é compatível com a função social da propriedade e com o direito fundamental social à moradia, ambos valores que a usucapião ordinária visa concretizar.
"O recibo de compra e venda é suficiente para demonstrar a aquisição, de forma onerosa, do imóvel pela recorrente, de modo que pode ser enquadrado no conceito de justo título para fins de reconhecimento da usucapião em sua modalidade ordinária." (Ministra Nancy Andrighi, REsp 2.215.421/SE, voto, item 17)
Requisitos da usucapião ordinária e o caso concreto
Nos termos do artigo 1.242, caput, do Código Civil, a usucapião ordinária exige posse mansa e pacífica por mais de dez anos, justo título e boa-fé. O prazo é reduzido para cinco anos quando o imóvel tiver sido adquirido onerosamente com base em registro posterior cancelado, desde que os possuidores tenham estabelecido moradia ou realizado investimentos de interesse social e econômico, conforme o parágrafo único do mesmo dispositivo.
No caso julgado, a possuidora comprovou a aquisição onerosa do imóvel em 9 de junho de 2014, mediante recibo de compra e venda, e o exercício de posse ininterrupta e sem oposição desde então. Considerando o lapso temporal entre a aquisição e a interposição do recurso especial, superior a dez anos e sendo incontroversos os fatos relativos à qualidade da posse, o STJ reconheceu preenchidos os requisitos da modalidade ordinária e declarou a aquisição originária do imóvel.
O acórdão ressalvou expressamente a possibilidade de que eventuais direitos de terceiros sobre o imóvel sejam resguardados por ação própria, preservando, portanto, o contraditório em relação a eventuais interessados não identificados no processo.
Impactos práticos para produtores rurais e advogados agrários
O entendimento firmado no REsp 2.215.421/SE tem aplicação direta em situações correntes no meio rural, onde é elevada a proporção de imóveis adquiridos por instrumento particular, recibos ou contratos informais de gaveta, sem formalização por escritura pública ou registro. A exigência de instrumento formalmente apto à transferência da propriedade como condição do justo título excluiria da via da usucapião ordinária um número expressivo de possuidores rurais que pagaram pelo imóvel mas não puderam ou não souberam promover o registro.
A comprovação do justo título por recibo deve ser acompanhada da demonstração dos demais requisitos: continuidade, ausência de oposição, boa-fé e prazo. A ressalva expressa do acórdão quanto aos direitos de terceiros indica que a regularidade do processo de usucapião, com citação adequada dos réus incertos e desconhecidos e cumprimento do rito do artigo 246 e seguintes do CPC, permanece indispensável para a validade do título judicial resultante.