STJ prioriza registro mais antigo em sobreposição de matrículas sem vício de origem
Terceira Turma negou provimento a recurso de empresa que pedia anular matrícula em Palmas/TO e restabelecer outras três. A presunção de veracidade do registro só cede diante de prova robusta
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A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) negou provimento, por unanimidade, ao Recurso Especial (REsp) 2.189.786-TO, de relatoria da ministra Nancy Andrighi, e manteve a prevalência do registro imobiliário mais antigo em disputa de matrículas sobrepostas em Palmas/TO. O julgamento ocorreu em 20/10/2026, com publicação no Diário da Justiça Eletrônico Nacional (DJEN) de 26/10/2026. O recurso veio do Tribunal de Justiça do Estado do Tocantins (TJ/TO).
A recorrente, a empresa Four Empreendimento Imobiliário Ltda, pedia a nulidade de uma matrícula do Registro de Imóveis de Palmas e o restabelecimento de outras três, em ação ordinária de restabelecimento e cancelamento de registros de imóveis ajuizada em 17/10/2013. A sentença e o acórdão do TJ/TO foram de improcedência.
Origem da controvérsia
Segundo o acórdão do TJ/TO reproduzido no voto, a matrícula impugnada foi criada em 7/3/1994, com a transferência do imóvel do Estado do Tocantins a um particular, e a aquisição pelos recorridos foi registrada em 1/11/1994. Em 5/4/1999, a matrícula foi cancelada em cumprimento de decisão em ação discriminatória, ato que o STJ considerou equivocado, porque o julgado ressalvara os registros de quem recebera título definitivo do próprio Estado. O restabelecimento ocorreu em 1/3/2010, por determinação do corregedor nacional de justiça.
Os títulos da empresa datam de 13/12/2010 e foram expedidos em favor de seus antecessores, em junho de 2010, pelo órgão estadual ITERTINS. O TJ/TO os considerou nulos por sobreposição à matrícula impugnada e por incompetência do órgão expedidor, pois a Lei estadual 2.330/2010 atribuiu a competência para essas alienações à Companhia de Desenvolvimento do Estado do Tocantins naquele período.
Fundamentos do acórdão
A relatora afastou a negativa de prestação jurisdicional, por entender que o TJ/TO solucionou integralmente a controvérsia, ainda que contra a pretensão da empresa. No mérito, o voto parte do artigo 1.245 do Código Civil: a transcrição do título gera presunção relativa (juris tantum) de veracidade, que subsiste enquanto o registro não for anulado e, segundo o acórdão, só é afastada por "prova robusta em sentido contrário". Pelo artigo 252 da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973), o registro, enquanto não cancelado, produz todos os efeitos legais.
A relatora observou que a nulidade de atos registrais pode atingir toda a cadeia dominial e, por isso, exige elementos suficientemente fortes. A sobreposição de matrículas está entre as hipóteses que, em tese, podem levar à nulidade.
Para esse cenário, a Terceira Turma reafirmou o entendimento do agravo em recurso especial (AREsp) 3.107.384/MT, publicado no DJEN de 29/5/2026: a prevalência do registro mais antigo em confronto de cadeias dominiais hígidas não viola o regime do ônus da prova nem desconsidera a prova técnica, pois o critério de definição do domínio privilegia a anterioridade registral quando não há vício de origem na matrícula reputada preferencial.
Aplicação ao caso
A relatora concluiu que a matrícula impugnada teve origem regular. Embora o registro indicasse carta de sentença, a propriedade fora adquirida por acordo com o Estado do Tocantins, e bastaria retificar a origem, pois não há defeito grave a ponto de gerar nulidade. A transferência aos recorridos, elos subsequentes da cadeia dominial, deu-se de forma hígida, com título anterior ao da empresa.
Também não houve julgamento extra petita: como a empresa pedia o restabelecimento de outras três matrículas, examinar a validade do título que invocava era pressuposto lógico do pedido.
O STJ não reexaminou as conclusões do TJ/TO sobre a nulidade das matrículas da empresa, pois isso exigiria reexame de fatos e provas, vedado em REsp pela Súmula 7/STJ. A relatora majorou os honorários advocatícios de 15% para 17% do valor atualizado da causa. Os ministros Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro e Daniela Teixeira votaram com a relatora.