STJ extingue arrendamento rural após perda da propriedade por decisão judicial
Terceira Turma do STJ fixou, no REsp 2.187.412/MT, que a perda da propriedade por decisão em ação reivindicatória não se enquadra nas hipóteses do art. 92, § 5º, do Estatuto da Terra, extinguindo o contrato de pleno direito
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A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar o REsp 2.187.412/MT em 10 de fevereiro de 2026, fixou que a perda da propriedade rural pelo arrendador, decorrente de decisão judicial em ação reivindicatória, extingue de pleno direito o contrato de arrendamento e não impõe ao novo proprietário a sub-rogação nos direitos e obrigações da avença anterior. A relatora, Ministra Nancy Andrighi, conduziu o julgamento por unanimidade, com votos acompanhantes dos Ministros Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro e Daniela Teixeira.
A controvérsia teve origem em ação de interdito proibitório ajuizada em 17/10/2021 por arrendatário de imóveis rurais localizados em Santo Antônio do Leste/MT e registrados no Cartório de Registro de Imóveis do 1º Ofício de Primavera do Leste/MT, que buscava manter a posse das áreas até o término contratual previsto para 2030, após o espólio do novo proprietário ser imitido na posse por execução provisória de sentença oriunda de ação reivindicatória movida contra os espólios dos arrendadores originais.
Delimitação normativa: o art. 92, § 5º do Estatuto da Terra e suas hipóteses de incidência
O artigo 92, § 5º, da Lei 4.504/64 (Estatuto da Terra) prevê que a alienação ou a imposição de ônus real ao imóvel não interrompe a vigência dos contratos de arrendamento ou de parceria, ficando o adquirente sub-rogado nos direitos e obrigações do alienante. O dispositivo constitui proteção clássica ao arrendatário nos casos de venda voluntária ou gravame real, assegurando a estabilidade da produção agrária e o cumprimento da função social da propriedade, nos termos dos arts. 5º, XXIII, e 170, III, da Constituição Federal.
O Decreto 59.566/66, que regulamenta o Estatuto da Terra, elenca no art. 26 as hipóteses de extinção do arrendamento rural. O inciso VIII é expresso: "O arrendamento se extingue pela perda do imóvel rural". A Ministra Nancy Andrighi destacou que esse regramento específico afasta a pretensão de sub-rogação quando a perda da propriedade decorre de decisão judicial, situação ontologicamente distinta das hipóteses de alienação voluntária ou constituição de ônus real sobre o imóvel, únicas hipóteses em que o § 5º do art. 92 do Estatuto da Terra opera.
Razões de decidir: distinção entre alienação voluntária e perda judicial da propriedade
A Ministra Relatora assentou que o contrato de arrendamento rural representa relação jurídica entre o arrendador, como via de regra proprietário da terra, e o arrendatário, que a explora diretamente. Verificada a perda da propriedade pelo arrendador, essa relação deixa de existir automaticamente, porque o pressuposto subjetivo do contrato, a titularidade do arrendador, desapareceu por imperativo de ordem judicial.
O acórdão estabeleceu distinção técnica precisa: nas hipóteses de alienação voluntária ou de imposição de ônus real, o adquirente manifesta sua vontade ao contratar ou ao constituir a garantia, e o legislador impôs a sub-rogação como proteção ao arrendatário; na perda judicial da propriedade, ao contrário, o novo proprietário não consentiu com o contrato anterior e não pode ser compelido a assumir obrigações alheias. Impor-lhe a sub-rogação significaria, nas palavras da Relatora, a imposição de um encargo com o qual não consentiu.
"Não cabe exigir que o espólio tenha de ajuizar ação autônoma de rescisão contratual ou de despejo para que possa ser imitido na posse da área, uma vez que o contrato de arrendamento se extinguiu com a perda da propriedade pelos arrendadores." (Ministra Nancy Andrighi, REsp 2.187.412/MT)
O arrendatário sustentou, ainda, que teria direito de preferência à renovação contratual nos termos do art. 95, IV, do Estatuto da Terra, e que o fato de o espólio ter recebido valores de arrendamento após a imissão na posse configuraria venire contra factum proprium. Ambas as teses foram afastadas: o direito de preferência pressupõe contrato existente, válido e eficaz, o que não mais se verificava após a extinção ope legis, e o recebimento de valores demandaria reexame fático-probatório vedado pela Súmula 7/STJ, além de não autorizar, por si só, o reconhecimento de renovação tácita.
Questão secundária: retificação de ofício dos honorários advocatícios
O acórdão enfrentou também recurso do espólio do novo proprietário que questionava a readequação de ofício dos honorários advocatícios promovida pelo Tribunal de Justiça de Mato Grosso. A Terceira Turma reafirmou jurisprudência consolidada no sentido de que os honorários advocatícios constituem consectários legais da condenação principal e possuem natureza de ordem pública, podendo ser revistos a qualquer momento e de ofício, sem que isso configure reformatio in pejus.
Na hipótese, o valor da causa havia sido retificado pelo juízo de primeiro grau para R$ 181.486.980,00, correspondente ao valor de mercado da área litigiosa, equívoco identificado pelo STJ, que reafirmou que, nas ações possessórias, o valor da causa deve refletir o efetivo benefício patrimonial pretendido pelo autor, e não o valor venal do imóvel. A Relatora reconheceu que a solução adotada pelo TJMT, embora tecnicamente imperfeita na analogia com o art. 85, § 9º, do CPC, coadunou-se com o proveito econômico efetivamente obtido, razão pela qual foi mantida. Os recursos especiais de ambas as partes foram conhecidos e desprovidos por unanimidade.