Imóveis rurais e urbanos integram capital social sem incidência de ITBI e sem judicialização
Decisões administrativas municipais afastam a cobrança com base no art. 156, §2º, I da CF/88, sem exigir diferencial de valor de mercado sobre o bem integralizado
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A integralização de imóveis rurais ao capital social de pessoas jurídicas é operação frequente no planejamento patrimonial do agronegócio. A Constituição Federal veda a cobrança de ITBI nessa hipótese, mas municípios costumam resistir: ora exigem o imposto sobre a diferença entre o valor declarado e o valor de mercado que eles próprios arbitram, ora condicionam o reconhecimento da imunidade a exigências não previstas em lei.
Nos casos relatados nesta matéria, o reconhecimento da imunidade foi obtido pela via administrativa, sem ajuizamento de ação. Os atos formalizados abrangem guias de transmissão com ITBI zerado e certidão de não incidência tributária, com abordagens distintas entre os municípios envolvidos: deferimento incondicional em municípios gaúchos e reconhecimento com ressalvas e prazo de monitoramento em município catarinense.
Caso 1: imunidade incondicionada em municípios gaúchos
Em dois municípios gaúchos, a imunidade do ITBI foi reconhecida de forma absoluta e incondicionada sobre imóveis rurais integralizados em capital social. As guias de transmissão imobiliária, que são os documentos obrigatórios para o registro da operação nos cartórios, registraram ITBI igual a R$ 0,00 e trazem, no campo de observações, a seguinte declaração expressa:
"INTEGRALIZAÇÃO DE CAPITAL SOCIAL: CONCEDIDA IMUNIDADE ABSOLUTA DE FORMA INCONDICIONADA, NOS TERMOS DO ARTIGO 156, §2°, INCISO I DA CF."
O primeiro município reconheceu a imunidade sobre dois imóveis rurais situados na zona rural, com áreas de 38 hectares e 83 hectares. Os valores declarados pelos contribuintes foram de R$ 475.865,77 e R$ 1.025.652,21. O imposto apurado em ambas as operações foi zero.
O segundo município gaúcho processou cinco guias de transmissão em uma única data, todas relativas a imóveis rurais integralizados por pessoas jurídicas. As áreas transmitidas variaram entre 6,3 e 23,15 hectares, com valores declarados pelos contribuintes entre R$ 6.720,00 e R$ 315.000,00. Em um dos casos, o contribuinte declarou o imóvel por R$ 315.000,00 e o próprio Fisco municipal atribuiu valor de R$ 878.160,52 na guia. Ainda assim, o imposto calculado nas cinco guias foi R$ 0,00, sem qualquer lançamento sobre o diferencial.
Nesse segundo conjunto, o município tinha ciência da diferença entre o valor declarado e o valor que ele próprio atribuiu ao imóvel, e ainda assim optou por não tributar o excedente. A imunidade foi reconhecida sobre o valor integral da operação, sem condição posterior imposta ao contribuinte.
A fundamentação registrada nas guias apoia-se exclusivamente no artigo 156, §2°, inciso I da Constituição Federal, sem menção ao artigo 37, §2° do CTN. A imunidade foi tratada como absoluta para fins da operação, sem sujeição a monitoramento posterior da atividade empresarial.
Caso 2: reconhecimento com ressalvas em município catarinense
Em município de Santa Catarina, o reconhecimento da imunidade foi formalizado por meio de Certidão de Não Incidência Tributária, expedida no Processo Administrativo n° 17/2026 em 23 de junho de 2026. A operação envolveu a integralização de quatro imóveis rurais ao capital social de empresa do setor agrofrutícola.
O Fiscal de Tributos deferiu o pedido com fundamento no artigo 156, §2°, inciso I da CF/88. O ITBI foi zerado sobre os imóveis integralizados, sem cobrança de diferencial entre valor declarado e valor de mercado. Até aí, o resultado prático coincide com o dos casos gaúchos.
A distinção está nas condições impostas. O município catarinense vinculou a manutenção da imunidade ao artigo 37, §2° do Código Tributário Nacional, que exige a comprovação de que a empresa adquirente não tem como atividade preponderante a compra e venda de imóveis, a locação ou o arrendamento mercantil. A certidão estabelece:
"A manutenção da não incidência ficará CONDICIONADA à comprovação por parte da interessada, da inexistência da preponderância, de que trata o artigo 37, §2° do CTN, do período relativo aos 3 (três) primeiros anos seguintes à data de transmissão do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis."
A empresa ficou ainda obrigada a apresentar a Certidão de Inteiro Teor do Cartório de Registro de Imóveis ao final do primeiro exercício financeiro subsequente ao registro, comprovando que a integralização foi efetivamente concluída. O descumprimento dessas obrigações implica suspensão da não incidência e lançamento de ofício do crédito tributário pelo Fisco municipal.
A certidão tem validade de 36 meses, correspondente ao período de monitoramento da preponderância previsto no CTN. Findo esse prazo com a comprovação de que a atividade da empresa continuou sendo preponderantemente não imobiliária, a imunidade se consolida.
O que muda na prática entre os dois modelos
O resultado imediato foi o mesmo nos dois conjuntos de casos: ITBI zero sobre a integralização. A diferença está no risco residual que cada modelo impõe ao contribuinte após o registro.
Nos municípios gaúchos, a imunidade foi reconhecida sem condições. O contribuinte não assume obrigação futura e não corre risco de revisão fiscal. No município catarinense, o reconhecimento é provisório durante 36 meses: se a empresa passar a exercer atividade imobiliária como preponderante nesse período, o ITBI será lançado retroativamente, com multa e juros.
A atuação foi realizada pelo advogado Dr. Demétrio Giannakos, do escritório Giannakos Advogados Associados, que destacou:
“Muito se discute sobre a concessão de imunidade de ITBI em integralização de capital social. Com frequência, identificamos Municípios sustentando a tributação dessa operação para pagamento do imposto. O Escritório Giannakos Advogados Associados, em alguns Municípios da serra do Rio Grande do Sul e Santa Catarina, conseguiu obter para alguns clientes a imunidade do ITBI de forma administrativa, sem cobrança sobre o valor integralizado e muito menos a cobrança da diferença entre o valor integralizado e o suposto valor de mercado, arbitrado por alguns Municípios. Esse resultado demonstra a legalidade e viabilidade do pedido de imunidade de forma administrativa, mediante trabalho in loco e de forma artesanal”.