Gigantes do agro disputam preferência sobre 41 mil hectares no MT
Com exclusividade, Daniel Meireles, corretor de imóveis e sócio-diretor da ACRES, analisa a operação de R$ 1,85 bilhão envolvendo Bom Futuro, SLC Agrícola e a Radar pelo Bloco Mato Grosso
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A Radar, empresa de propriedades rurais controlada pela Cosan e pela gestora americana Nuveen, colocou a venda o Bloco Mato Grosso: um conjunto de propriedades que soma 41,2 mil hectares nos municípios de Diamantino e Campo Novo do Parecis, no centro-norte do Mato Grosso. Do total, 28,8 mil hectares são agricultaveis, com histórico de 100% de aproveitamento em segunda safra. A operação foi avaliada em R$ 1,85 bilhão e comúnicada a CVM em 17 de junho de 2026.
O negócio não seguiu o cursó esperado. Dois dos maiores grupos do agronegócio brasileiro afirmam ter direito de adquirir as terras com preferência sobre terceiros: a SLC Agrícola, arrendatária de 17,6 mil hectares do bloco, e a Bom Futuro, do empresário Eraí Maggi Scheffer, com presença consolidada na região ha mais de 44 anos. O que parecia uma transação entre vendedor e comprador se tornou um dos litigios fundiarios mais complexos dos ultimos anos, e a disputa entre as duas empresas e apenas a camada mais visivel do imbróglio.
O prazo que disparou o conflito
Apos a Radar comúnicar a SLC que negociava a venda com a Bom Futuro, a companhia gaúcha tinha 30 dias para se manifestar. Nao precisou de tanto: em 8 dias, formalizou o interesse na compra da totalidade do bloco, de forma irrevogável e irretratável, conforme fato relevante assinado por Ivo Marcon Brum, Diretor Financeiro e de Relações com Investidores da SLC Agrícola, em 26 de junho de 2026, nos termos do artigo 157, parágrafo 4, da Lei n 6.404/76 e da Resolucao CVM n 44.
Horas depois, a Bom Futuro divulgou nota afirmando que ja havia exercido sua própria preferência antes mesmo de a SLC ser notificada. Com isso, duas empresas passaram a reivindicar o mesmo ativo, com base em contratos de arrendamento distintos, em momentos distintos, sem que nenhuma reconhecesse a legitimidade da outra.
O imbróglio jurídico: por que a discussão e mais complexa do que parece
A disputa entre SLC e Bom Futuro e real, mas ha uma questão anterior a ela, e mais fundamental: o direito de preferência previsto no Estatuto da Terra sequer e aplicavel a uma operação estruturada nos moldes desta?
O artigo 92, parágrafos 3 e 4, da Lei n 4.504/1964 assegura ao arrendatário o direito de preferência na compra do imóvel rural objeto de seu contrato, em igualdade de condições com terceiros. O dispositivo e claro quanto ao seu objeto: o imóvel rural individualmente considerado, vinculado ao contrato de arrendamento específico.
O que esta sendo negociado, porém, não e a venda direta de imóveis rurais. A operação da Radar tem natureza societária: o que se transfere são as cotas ou ações das subsidiarias detentoras dos imóveis que compoem o bloco, e não os próprios imóveis por meio de escrituras públicas de compra e venda. Essa distinção e jurídicamente relevante e muda o centro do debate.
Numa alienação imobiliaria direta, o direito de preferência do arrendatário e acionavel de forma relativamente direta. Numa operação societária, o que muda de maos e a titularidade da pessoa jurídica que detem o imóvel, não o imóvel em si. A legislação agraria não disciplina essa hipótese, e a jurisprudencia sobre o tema e escassa e não consolidada.
Ha ainda uma segunda camada de complexidade: mesmo que se admita a aplicabilidade do direito de preferência nesse formato societário, ele incide sobre o imóvel objeto do contrato de cada arrendatário, não sobre a totalidade do bloco. A SLC tem arrendamento sobre 17,6 mil hectares. A Bom Futuro, sobre uma fração distinta, de extensão não divulgada. Nenhum dos dois contratos, em tese, abrange a integralidade dos 41,2 mil hectares negociados.
A operação, no entanto, foi estruturada em modalidade porteira fechada e indivisível. Esse desenho cria uma tensão direta com o direito de preferência individual de cada arrendatário, que recai sobre uma fração da área, não sobre o conjunto. O resultado e um acumulo de questões sem resposta legal expressa: o direito de preferência se aplica a uma operação societária? Se sim, recai sobre a fração arrendada ou sobre a totalidade do bloco? E quando dois arrendatários distintos o exercem simultaneamente sobre áreas diferentes de um mesmo bloco indivisível, qual prevalece? As respostas dependem, em grande medida, do que estiver contratualmente previsto em cada um dos contratos de arrendamento, aos quais não tivemos acesso.
A proposta da SLC
Em fato relevante protocolado a CVM, a SLC detalhou os termos de sua oferta: aquisição em modalidade porteira fechada, indivisível, nas mesmas condições da proposta original recebida pelas proprietárias. O sinal e de R$ 700 milhoes, a ser depositado em conta vinculada (escrow) em até cinco dias úteis a partir de 26 de junho de 2026, corrigido por 100,25% do CDI a partir de cinco dias úteis contados de 28 de maio de 2026. O saldo de R$ 1,15 bilhão será pago na data da lavratura das escrituras, com conclusão prevista para até 30 de outubro de 2026, condicionada a aprovação do CADE.
Dos 28,8 mil hectares agricultaveis do bloco, a SLC ja operava 17,6 mil sob contrato de arrendamento, o equivalente a cerca de 61% da área útil total. Para a companhia, esse vínculo operacional direto reforca sua posição. A Bom Futuro, mesmo com decadas de presença na região, não reproduz o mesmo tipo de vínculo contratual sobre a mesma extensão de área. Ainda assim, sem acessó aos contratos de arrendamento de ambas as partes, qualquer conclusão sobre quem detem preferência sobre o que permanece no campo da analise jurídica preliminar.
A leitura do mercado
O Portal Jurídico Agro Pujante procurou a ACRES, empresa especializada na estruturação de operações envolvendo ativos rurais, integrante do Grupo Safras & Cifras. A consultoria acompanha a negociação desde as primeiras tratativas, não integra o litigio entre as partes e contribuiu para esta reportagem como observadora externa, com analise sob a otica de precificação e estrategia fundiaria.
Na avaliação da ACRES, o preco da operação reflete não apenas a qualidade dos ativos, mas também um prêmio de mercado. Considerando apróximadamente R$ 64 mil por hectare útil pagos a vista, a transação foi concluida em patamar superior a media histórica observada em grandes negociações no Mato Grosso. Em regiões como Diamantino e Campo Novo do Parecis, e comum observar negociações entre 800 e 1.000 sacas de soja por hectare, mas estruturadas com prazos de pagamento entre seis e dez anos. Trazidas a valor presente, essas operações normalmente ficam abaixo do patamar desta transação.
Existe um prêmio em relação ao mercado, mas esse prêmio e plenamente compativel com a qualidade excepcional dos ativos e com a crescente escassez de grandes blocos agrícolas disponiveis para aquisição no Brasil, avalia Meireles.
Entrevista exclusiva: Portal Jurídico Agro Pujante com Daniel Meireles, corretor de imóveis e sócio-diretor da ACRES
Daniel Meireles atua há mais de oito anos no mercado de terras, assessorando proprietários, grupos agrícolas, investidores, fundos e instituicoes financeiras na compra, venda, arrendamento e estruturação de negócios de alta complexidade. Ao longo de sua trajetória, participou diretamente da condução de transações que somam mais de R$ 2 bilhoes em ativos rurais, sendo reconhecido por sua atuação na apróximação entre proprietários, investidores e grandes players do agronegócio.
Para Meireles, o aspecto mais relevante dessa disputa talvez não esteja na cronologia das notificações, mas na engenharia da operação.
Para quem acompanha o mercado de ativos rurais, era público que a Radar caminhava para um processó de desinvestimento diante do contexto vivido pelo grupo de Rubens Ometto. Tambem era conhecido o interesse estratégico da SLC nesses ativos. Desde 2007, diversos fundos estruturados entre TIAA e Radar foram concebidos para atender a expansão operacional da própria SLC, com horizonte apróximado de vinte anos. Era natural imaginar que, em algum momento, essas áreas poderiam migrar do arrendamento para a propriedade, afirma Meireles.
Na leitura do especialista, a estrutura financeira da oferta merece atenção. A exigência de um depósito expressivo em prazo reduzido, com atualização pelo CDI e liquidação integral do saldo em curto intervalo, pode ser interpretada como uma engenharia negocial desenhada para testar a capacidade financeira e operacional de qualquer eventual titular do direito de preferência.
Uma propriedade sem arrendamento normalmente desperta o interesse de diversos compradores em igualdade de condições. Ja uma fazenda ocupada por um grande operador coloca esse arrendatário em posição estratégica: ele conhece profundamente o ativo, possui sinergias operacionais e, muitas vezes, detem o direito de preferência. A SLC não precisou disputar antecipadamente o ativo. Simplesmente aguardou a notificação formal para exercer um direito que ja fazia parte de sua estrategia patrimonial, destaca Meireles.
A manifestação da SLC, porém, alterou completamente o cenário esperado. O que parecia uma transação direta passou a envolver dois potenciais titulares de preferência sobre um mesmo bloco indivisível, abrindo uma discussão sem precedente formal no mercado brasileiro de terras.
Em operações dessa magnitude, a engenharia contratual e a estrutura da oferta podem ser tao determinantes quanto o próprio direito de preferência, afirma Meireles.
O que vem a seguir
Por ora, nenhuma das partes recua. A Bom Futuro não se pronunciou sobre a possibilidade de judicialização, considerada provavel pelo mercado. Radar e SLC igualmente não deram declarações adicionais.
A maior lição deixada por esse episodio e que operações dessa natureza não podem mais ser estruturadas supondo que o direito de preferência será apenas uma formalidade. Grandes operadores acompanham permanentemente os ativos que exploram e, quando se trata de áreas estratégicas, normalmente estão preparados para exercer esse direito. Subestimar a capacidade financeira, a agilidade ou o interesse do arrendatário pode transformar uma operação aparentemente simples em uma disputa jurídica extremamente complexa, conclui Meireles.
A conclusão do negócio segue condicionada a aprovação do CADE e a resolução de um conflito cuja complexidade vai além da disputa entre dois arrendatários: envolve, antes disso, a definição de se e como o direito de preferência se aplica a uma operação estruturada em bases societárias, questão para a qual o ordenamento jurídico brasileiro ainda não tem resposta consolidada.