Como o Direito Ambiental se tornou epicentro dos negócios rurais?
A colunista Rafaela Parra mostra como a conformidade ambiental passou a condicionar os negócios rurais: embargos e inconsistências no CAR podem impedir a contratação de crédito, dificultar a comercialização de grãos e pesar no preço da terra, já que as obrigações ambientais têm natureza propter rem e acompanham o imóvel
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A centralidade do Direito Ambiental nos negócios rurais decorre da incorporação de exigências de proteção dos recursos naturais às condições de financiamento, comercialização e exploração da propriedade. Em ouras palavras, constitui elemento relevante para a segurança jurídica das operações e a avaliação econômica dos imóveis agrários as leis estruturantes que existem no Brasil. Mas, a pergunta central é, será que a aplicação e interpretação está auxiliando os negócios ou apenas burocratizando?
No plano internacional, a legislação norte-americana de política ambiental de 1970 e a Conferência de Estocolmo de 1972 influenciaram a formação desse ramo jurídico. A Rio-92 articulou proteção ambiental e desenvolvimento, seguida do Protocolo de Quioto, de 1997, e o Acordo de Paris, de 2015, que ampliaram a importância dos compromissos climáticos.
No Brasil a Política Nacional do Meio Ambiente, que foi instituída pela Lei nº 6.938/198, consagrou a responsabilidade civil pela reparação do dano ambiental independentemente de culpa. Depois, a Constituição de 1988 incorporou a defesa ambiental à ordem econômica e à função social da propriedade rural, especialmente nos artigos 170, 186 e 225.
No que toca ao tema de danos e das sanções, a Lei nº 9.605/1998 e o Decreto nº 6.514/2008 são marcos importantes, pois consolidaram instrumentos de responsabilização penal e administrativa. Multas, apreensões e embargos ampliaram a repercussão econômica das infrações sobre a continuidade das atividades e a comercialização, observados os pressupostos de cada modalidade de responsabilidade.
E quando se fala especificamente em imóveis agrários, a questão florestal ganha protagonismo importante. A Lei nº 12.651/2012, nosso Código Florestal, associou a proteção das Áreas de Preservação Permanente e da Reserva Legal a instrumentos de regularização e incentivo. O Cadastro Ambiental Rural, os Programas de Regularização Ambiental e as Cotas de Reserva Ambiental integram a gestão dos imóveis. Falo em gestão, porque, como veremos adiante, todo esse aparato regulatório imposto ao produtor rural vai determinar o próprio uso da terra, comercializações, transações e acesso a crédito.
O objetivo deste artigo é demonstrar o centro das obrigações ambientais nos negócios rurais, por isso não vou destacar importantes instrumentos premiais como a Aqui não se a Lei nº 14.119/2021, regulamentada pelo Decreto nº 13.018/2026, instituiu a Política Nacional de Pagamento por Serviços Ambientais ou a Lei nº 15.042/2024 que estabeleceu o Sistema Brasileiro de Comércio de Emissões.
Nos importa voltar o olhar para os marcos normativos obrigacionais, como as Leis nº 14.785/2023 e nº 15.070/2024 que disciplinaram agrotóxicos e bioinsumos. As Leis nº 14.904/2024, nº 14.944/2024 e nº 14.993/2024 que tratam de adaptação climática, manejo integrado do fogo e combustíveis de baixo carbono. As Leis nº 15.190/2025 e nº 15.300/2025 reorganizaram aspectos do licenciamento ambiental, sem que eventual dispensa afaste outras obrigações exigíveis. E por qual motivo? Porque dispõem de camadas fiscalizatórias que, quando não cumpridas, podem significar sanções que vão muito além das multas e um verdadeiro entrave à produção e disposição do bem.
E essa fiscalização tem sido ampliada. O sensoriamento remoto e o cruzamento de bases cadastrais já fazem parte da avaliação de riscos por financiadores e compradores. Sua interpretação exige considerar autorizações, limites do imóvel e circunstâncias da intervenção.
No crédito rural, a Resolução CMN nº 5.303/2026 prevê verificação de supressão de vegetação, escalonada em 2027 e 2028. Embargos e pendências abrangidos pelas normas de financiamento podem impedir a contratação. Divergências cadastrais ou insuficiência documental também podem retardar a liberação de recursos, comprometendo o custeio e o cumprimento do calendário agrícola. Em época de escassez de crédito como vivemos atualmente, estar de acordo com o que a lei exige pode significar mais facilidade a financiamentos públicos e privados.
Na comercialização de grãos, exigências de origem e conformidade podem resultar em bloqueios cadastrais, recusa de aquisição ou controvérsias relativas à entrega. A análise deve distinguir restrições legais de condições contratuais dos compradores. Também exige delimitar o alcance do embargo e sua relação com a área produtiva, evitando a extensão indevida de seus efeitos à totalidade do imóvel.
Também na compra e venda de terras, passivos relativos à vegetação nativa, embargos e inconsistências no CAR influenciam o preço, as garantias e a viabilidade da operação. A diligência prévia deve identificar obrigações de recuperação e custos de regularização. Tudo isso pois a transmissão da propriedade não extingue as obrigações ambientais vinculadas ao imóvel, que tem natureza propter rem.
E não para em território brasileiro. No comércio internacional, o Regulamento (UE) 2023/1115 exige legalidade e rastreabilidade dos produtos abrangidos, além do atendimento ao critério de ausência de desmatamento posterior a 31 de dezembro de 2020. Sua aplicação está prevista para dezembro de 2026 e, em regra, junho de 2027 para micro e pequenos operadores. E aí temos um imbróglio, porque a autorização brasileira de supressão de vegetação não assegura atendimento ao critério europeu e a exigência abarca desde pequenos até grandes produtores.
Nesse contexto, conforme todos os exemplos, percebe-se que a conformidade ambiental interfere na disponibilidade de crédito, na execução dos contratos e na circulação da propriedade rural. Por tudo isso, a dica final é de que a sua integração ao planejamento jurídico constitui requisito para avaliar riscos e assegurar a viabilidade dos negócios hoje mais do que nunca.