Arrendamento rural mais caro: a partir de janeiro de 2027, o CBS entra na conta, e a nota fiscal do arrendamento já é obrigatória em dezembro de 2026
Entenda as regras
Por Almeida Neto
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A partir de 1º de janeiro de 2027, a CBS entra na conta do arrendamento de terra.
E a mudança começa antes: em 1º de dezembro de 2026, passa a ser obrigatória a emissão de nota fiscal (NFS-e) nas locações, cessões onerosas e arrendamentos de imóveis (Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026, art. 1º, III, g). Até hoje, o arrendamento em si não gerava nota.
Por isso, o limite para ser contribuinte da CBS no arrendamento não é o de R$ 3,6 milhões do produtor rural, mas um bem menor: o de R$ 240 mil por ano em arrendamentos, desde que o dono da terra tenha arrendado/alugado mais de 3 imóveis.
Quem está obrigado
* Pessoa jurídica (holding, por exemplo): sempre, desde o primeiro contrato.
* Pessoa física: só se, no ano anterior, tiver recebido mais de R$ 240 mil com arrendamentos e arrendado mais de 3 imóveis (art. 251, § 1º, I). Ficando abaixo de uma das duas condições, fica fora.
* No próprio ano: a pessoa física entra já no ano em curso se passar de R$ 288 mil, sempre com mais de 3 imóveis (art. 382, § 1º, III, do Regulamento).
* Na contagem: cada fração de fazenda em condomínio conta como um imóvel, e o arrendamento para parente ou empresa da família conta pelo valor de mercado (art. 382, §§ 8º e 9º).
Para quem fica mais caro
O arrendamento tem redução de 70% na alíquota (art. 261, parágrafo único). Com uma CBS hipotética de 9%, a conta de 2027 fica em torno de 2,7%.
* O dono da terra pessoa física que recebe o arrendamento, acima dos limites, passa a dever um tributo que não existia.
* O pequeno produtor que paga o arrendamento para usar a terra, sem ser contribuinte, não toma crédito, e a CBS repassada vira custo para ele.
* A holding que recebe o arrendamento, no lucro presumido, troca os 3,65% de PIS/Cofins por cerca de 2,7% em 2027. Mas a conta sobe a partir de 2029, com a entrada do IBS, e pode chegar a cerca de 8,4% em 2033, se o IBS e a CBS somarem 28% (28% com a redução de 70%).
Contexto
Nem todo contrato de terra é arrendamento. Na parceria rural, o dono da terra não recebe um valor fixo: divide com quem explora a terra os frutos, os riscos de caso fortuito e força maior e as variações de preço da produção (Estatuto da Terra, art. 96). Por isso, a parte que ele recebe tende a seguir a regra do produtor rural, a do limite de R$ 3,6 milhões, e não a do arrendamento, o que pode ser mais eficiente no aspecto tributário.
Mas o nome do contrato não basta. A receita já tratou como aluguel parcerias em que o dono da terra recebia um valor certo e não corria risco nenhum. Se a parceria for só de papel, o tratamento pode ser o do arrendamento.
Fique atento
* Emissão da nota: quem está obrigado precisa estar pronto para emitir a NFS-e do arrendamento já em dezembro.
* Contagem dos imóveis: conte os imóveis arrendados, incluindo as frações em condomínio.
* Cláusula de tributos: sem previsão de repasse, a CBS vira negociação em janeiro.
* Teto do Estatuto da Terra: o arrendamento é limitado a 15% do valor cadastral do imóvel (art. 95, XII). Nos contratos que já estão no teto, vale definir como fica a CBS.
Por que importa
Em dezembro começa a nota fiscal, e em janeiro começa a cobrança. Quem recebe arrendamento acima dos limites passa a ter um tributo que nunca pagou. Quem paga o arrendamento sem ser contribuinte pode receber esse custo embutido no boleto. E a holding que hoje paga 3,65% pode ver a conta subir ano a ano até 2033. Quem não revisar o contrato antes de janeiro vai descobrir quem paga a CBS na primeira cobrança.
E há uma diferença que muda tudo: a parceria rural não segue a regra do arrendamento. Bem estruturada, com partilha real dos frutos e dos riscos, pode ter outro tratamento. Feita só no papel, pode ser cobrada como aluguel.
Para quem arrenda, faz parceria ou administra terras, criamos o “Manual: Aluguéis e Holding Imobiliária na Reforma Tributária”. Ele tem um capítulo sobre arrendamento e parceria rural, com as diferenças de tributação entre os dois contratos, as cláusulas de repasse e de absorção do IBS e da CBS e o checklist de revisão dos contratos.
Fonte: Lei Complementar nº 214/2025, arts. 251, 252, 261 e 487; Regulamento do IBS (Res. CGIBS nº 6/2026), art. 382; Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026