STJ decidiu que herdeiros não podem cobrar aluguéis cobrar alugueis retroativos de administrador de imóveis rurais que atuou por décadas sem oposição

Decisão aplica princípio da boa-fé e impede cobrança retroativa de aluguéis após mais de 30 anos de inércia dos proprietários.

Publicado em 8 de outubro de 2025, 15h27

Uma decisão recente do Superior Tribunal de Justiça traz reflexões importantes para produtores rurais e proprietários de imóveis no agronegócio que mantêm arranjos informais de administração patrimonial familiar. A Quarta Turma da Corte decidiu, por unanimidade, que a longa inércia de herdeiros proprietários consolida juridicamente a administração exercida por familiar, impedindo a cobrança retroativa de aluguéis ou frutos civis mesmo após o término formal de direito de usufruto.

O julgamento do Recurso Especial 2.214.957, relatado pelo ministro Antonio Carlos Ferreira, estabelece parâmetros relevantes sobre os limites do exercício tardio de direitos sucessórios e patrimoniais, com aplicação direta a situações comuns no meio rural, onde é frequente a administração prolongada de propriedades por um dos herdeiros ou membros mais velhos da família sem formalização contratual específica.

A decisão reforça a aplicação dos princípios da boa-fé objetiva e da teoria da supressio no direito sucessório e patrimonial, protegendo expectativas legítimas criadas por situações consolidadas ao longo de décadas, mesmo quando há questões formais pendentes sobre a titularidade ou administração dos bens.

O caso concreto e sua tramitação

A origem do litígio remonta a 1977, quando um pai doou duas lojas comerciais aos seus dois filhos, estabelecendo cláusula de usufruto vitalício em seu favor. Essa estrutura jurídica, comum tanto em áreas urbanas quanto rurais, permite que o doador mantenha o direito de usar o bem e receber seus frutos econômicos enquanto viver, garantindo sua subsistência mesmo após a transferência formal da propriedade.

Três anos depois, em 1980, o doador renunciou formalmente ao usufruto vitalício que havia reservado para si. Pela lógica jurídica tradicional, essa renúncia deveria ter consolidado imediatamente a plena propriedade nas mãos dos donatários, conferindo-lhes todos os poderes inerentes ao domínio, incluindo o direito de administrar os imóveis e receber os aluguéis decorrentes de sua exploração econômica.

Entretanto, mesmo após a renúncia formal, o doador continuou exercendo a administração dos imóveis e recebendo os valores dos aluguéis por mais de trinta anos, sem que houvesse qualquer oposição formal ou informal por parte dos proprietários. Os filhos, embora titulares do domínio pleno, mantiveram-se inertes diante da situação, tolerando pacificamente que o pai continuasse a gerir os bens como se ainda detivesse o usufruto renunciado.

O conflito judicial surgiu apenas após o falecimento de um dos filhos donatários. A viúva e os netos do falecido ingressaram com ação judicial buscando a restituição de todos os aluguéis recebidos pelo avô desde 1980, argumentando que ele e o outro filho haviam mantido indevidamente a administração e os frutos dos imóveis que não lhes pertenciam por direito.

O ponto de virada processual ocorreu quando os herdeiros enviaram notificação extrajudicial ao avô, formalizando sua oposição à administração até então exercida. Esse ato jurídico marcou o fim da tolerância tácita que vinha sendo observada há décadas e delimitou o momento a partir do qual os herdeiros passaram a exercer efetivamente seus direitos sobre os imóveis.

A decisão do tribunal de origem

O tribunal estadual que primeiro analisou o caso reconheceu a peculiaridade da situação. Identificou que a administração prolongada, exercida de forma pública, pacífica e sem qualquer oposição dos legítimos proprietários por mais de três décadas, havia consolidado uma situação jurídica específica que não poderia simplesmente ser desconsiderada.

Com base nesse entendimento, a corte local determinou que os herdeiros teriam direito apenas aos aluguéis posteriores à data da notificação extrajudicial, momento em que formalizaram sua oposição à administração do avô. Os valores anteriores, correspondentes a mais de trinta anos de recebimento de aluguéis, foram considerados inacessíveis aos herdeiros em razão da consolidação da situação jurídica pelo decurso do tempo e pela inércia dos titulares do direito.

Insatisfeitos com essa solução, os herdeiros recorreram ao Superior Tribunal de Justiça, buscando a reforma da decisão para obter a restituição integral de todos os valores recebidos pelo avô desde a renúncia formal ao usufruto em 1980.

O julgamento no Superior Tribunal de Justiça

Ao analisar o recurso especial, o ministro relator Antonio Carlos Ferreira construiu fundamentação sólida para manter a decisão do tribunal de origem, trazendo importantes reflexões sobre institutos jurídicos aplicáveis ao caso.

O primeiro fundamento utilizado foi o princípio da saisine, previsto no artigo 1.784 do Código Civil. Segundo esse princípio, no momento da morte do titular de direitos patrimoniais, os herdeiros assumem automaticamente a mesma posição jurídica do falecido, sucedendo-o em seus direitos e obrigações. Assim, a longa inércia observada pelo filho falecido em relação à administração exercida pelo pai foi automaticamente transmitida aos seus herdeiros, que não poderiam, juridicamente, ter postura mais ativa do que aquela mantida pelo seu antecessor.

Em seguida, o ministro relator invocou o princípio da boa-fé objetiva, previsto no artigo 422 do Código Civil, que estabelece o dever de lealdade, cooperação e honestidade nas relações jurídicas. No caso concreto, o avô exerceu a administração dos imóveis de forma pública, notória e pacífica por mais de trinta anos, sem qualquer questionamento ou oposição. Essa situação criou nele uma expectativa legítima de que poderia continuar administrando os bens e recebendo seus frutos, confiando na aquiescência tácita dos proprietários.

O ponto central da fundamentação foi a aplicação da teoria da supressio, instituto derivado da boa-fé objetiva que impede o exercício tardio de direitos quando há longa inércia do titular. Segundo essa teoria, quando alguém deixa de exercer determinado direito por tempo significativo, criando no outro polo da relação jurídica a expectativa legítima de que aquele direito não será mais exercido, o titular perde a possibilidade de invocar esse direito de forma abrupta e surpreendente.

No caso dos aluguéis, a supressio operou seus efeitos porque os proprietários permaneceram inertes por mais de três décadas, permitindo que o avô consolidasse expectativa legítima de continuidade da administração. Permitir, após tanto tempo, a cobrança retroativa de todos os valores recebidos violaria a segurança jurídica e a confiança depositada na estabilidade da situação consolidada.

O ministro relator destacou ainda que a notificação extrajudicial enviada pelos herdeiros representou o marco temporal adequado para a mudança de situação jurídica. A partir daquele momento, o avô foi formalmente cientificado da oposição dos proprietários, cessando a expectativa legítima de continuidade e surgindo o dever de prestar contas e partilhar os frutos recebidos.

Por unanimidade, a Quarta Turma do STJ manteve integralmente a decisão do tribunal de origem, reconhecendo que os herdeiros têm direito apenas aos aluguéis posteriores à notificação extrajudicial, afastando a restituição retroativa de valores correspondentes a mais de trinta anos de administração pacífica.