STJ anula leilão e reafirma que imóvel não pode ser arrematado por menos de 50% do valor de avaliação
Ministro Marco Buzzi determinou anulação de certame no Recurso Especial nº 2.165.101 após constatar que bem foi arrematado por apenas 39,8% do valor, configuran
Publicado em
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirmou jurisprudência consolidada ao anular leilão de imóvel arrematado por valor inferior a 50% da avaliação. A decisão foi proferida pelo ministro Marco Buzzi no julgamento do Recurso Especial nº 2.165.101, originário do Paraná, e estabelece limites objetivos à arrematação em segundo leilão, mesmo nas hipóteses de alienação fiduciária regidas pela Lei 9.514/1997.
No caso concreto, os devedores ajuizaram ação anulatória sustentando que o imóvel foi arrematado por apenas 39,8% de seu valor de mercado, montante que o STJ considerou caracterizar preço vil. O Tribunal de Justiça do Paraná havia mantido a validade do leilão sob o argumento de que o valor obtido superava o montante da dívida, critério previsto no artigo 27, parágrafo 2º, da Lei 9.514/1997.
Ao examinar o recurso especial, o ministro Marco Buzzi destacou que a jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que não pode haver arrematação por preço inferior a 50% do valor da avaliação do imóvel. O entendimento visa proteger o devedor fiduciante de prejuízos desproporcionais, ainda que a legislação específica da alienação fiduciária autorize a venda pelo valor da dívida em segundo leilão.
"Com efeito, a conclusão adotada pela corte de origem está em dissonância com a jurisprudência desta Corte Superior, no sentido de que, muito embora o artigo 27, parágrafo 2º, da Lei 9.514/1997 autorize a venda do imóvel em segundo leilão pelo valor da dívida, a arrematação não poderá ser realizada por preço vil, assim considerado aquele inferior a 50% do valor de avaliação, sob pena de causar um prejuízo exagerado em desfavor do devedor fiduciante" , fundamentou o ministro Buzzi em sua decisão.
A tese aplicada pelo STJ diferencia-se do tratamento dado a leilões realizados em processos falimentares. Em julgamento anterior envolvendo falência, a Terceira Turma do STJ reconheceu a validade de leilão de imóvel arrematado por apenas 2% do valor da avaliação, desde que respeitadas todas as formalidades legais e garantida a competitividade do procedimento. A distinção se justifica pelas particularidades do regime falimentar, especialmente após a reforma promovida pela Lei 14.112/2020.
A jurisprudência consolidada do STJ também admite, em hipóteses excepcionais, a possibilidade de intimação do arrematante para que complemente o valor ofertado quando verificada a arrematação por preço vil, desde que ausente nulidade absolut. Essa solução busca equilibrar a proteção ao devedor com a segurança jurídica do arrematante de boa-fé, especialmente quando já decorrido tempo significativo desde a arrematação e o adquirente já exerce a posse do imóvel.
O conceito de preço vil não se limita aos leilões judiciais tradicionais. A Terceira Turma do STJ já reconheceu que a vedação ao preço vil se aplica igualmente à alienação de imóvel por iniciativa particular, prevista no artigo 880, parágrafo primeiro, do Código de Processo Civil. Contudo, mesmo nessa modalidade, o STJ admite flexibilização do percentual de 50% em situações específicas, como após várias tentativas frustradas de alienação em leilão judicial e longos períodos de abandono e depreciação do bem.
Na prática, a decisão reforça a necessidade de que credores fiduciários, administradores de leilões e potenciais arrematantes observem rigorosamente o limite mínimo de 50% do valor de avaliação atualizada, sob pena de nulidade do certame. A proteção se estende tanto a imóveis rurais quanto urbanos submetidos a execução por alienação fiduciária, garantindo que o devedor não suporte prejuízo desproporcional ao inadimplemento.
O advogado Orlando Anzoategui Jr., da banca Anzoategui Advogados, atuou na defesa dos devedores no caso julgado pelo STJ. A decisão monocrática do ministro Marco Buzzi proveu o recurso especial e determinou a anulação do leilão realizado no Paraná, com a consequente realização de novo certame que observe o percentual mínimo de 50% do valor de avaliação do imóvel.