Holding rural: Justiça de São Paulo afasta cobrança de ITBI sobre a diferença entre o valor da declaração de IR e o valor de mercado da fazenda integralizada.
Sem reserva de capital, não há excesso a tributar. Entenda.
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Processo: 1002657-83.2026.8.26.0066
Órgão julgador: 4ª Vara Cível da Comarca de Barretos (TJSP)
Data da decisão: 8 de outubro de 2026
Uma holding aumentou o capital social de R$ 1 mil para cerca de R$ 6,4 milhões. Para isso, recebeu imóveis da sócia.
Um deles era a nua-propriedade de uma fazenda em Barretos (SP), ou seja, a propriedade sem o direito de usar a terra e receber o que ela rende, que fica com quem tem o usufruto. Ela entrou na empresa por R$ 4,3 milhões, o custo histórico que constava na declaração de Imposto de Renda da sócia.
Isso é permitido por lei: o art. 23 da Lei nº 9.249/1995 deixa a pessoa física escolher como integralizar o bem, pelo valor da declaração ou pelo valor de mercado. Se escolher o de mercado, paga IR sobre o eventual ganho de capital.
Nesse caso, o contrato social deixou claro que todo o valor do imóvel ia para o capital. Não houve ágio e não se criou reserva de capital.
Mesmo assim, o Município de Colômbia (SP) reconheceu a imunidade do ITBI só até os R$ 4,3 milhões.
A partir daí, fez uma avaliação própria da fazenda e chegou a quase R$ 30 milhões. Depois cobrou ITBI sobre os R$ 25,6 milhões de diferença, o que deu R$ 769 mil de imposto.
Os argumentos do Fisco municipal
* Tema 796 do STF: segundo o Município, a imunidade não alcança o valor do bem que passa do capital integralizado;
* Laudo técnico próprio: a avaliação foi assinada por engenheiro agrônomo, com ART e metodologia da ABNT, e o Município disse que seguiu o art. 148 do CTN e o Tema 1.113 do STJ;
* A própria declaração de ITR: a declaração de ITR de 2025 informou à Receita Federal que o mesmo imóvel valia R$ 29,1 milhões, e o Município usou isso para reforçar a avaliação.
A questão, então, era uma só: a diferença entre o custo histórico e o valor de mercado pode ser tributada pelo ITBI?
A resposta da sentença foi não.
E o Tema 796?
Esse foi o centro da decisão. O juiz entendeu que o precedente não se aplica a este caso:
* No Tema 796 (RE 796.376/SC): o valor dos imóveis passou do capital subscrito e a sobra virou reserva de capital.
* Em Barretos: todo o valor foi usado para emitir as quotas, sem ágio e sem reserva. Não sobrou nada fora da imunidade.
* O laudo do Município: pode até mostrar quanto a fazenda vale. Mas, como a operação é imune, tributar a diferença esvaziaria a própria imunidade.
Para a sentença, o que importa é o destino do valor dentro da empresa, e não quanto ele fica abaixo do preço de mercado.
A 14ª Câmara de Direito Público do TJSP já decidiu do mesmo jeito, por unanimidade, em um caso parecido.
Resultado: o juiz reconheceu a imunidade, declarou que os R$ 769 mil não podem ser cobrados e garantiu o registro da transferência no cartório sem pagar o imposto.
Contexto
A Constituição (art. 156, § 2º, I) afasta o ITBI quando um imóvel é transferido a uma empresa para formar o capital social. A ideia é não pôr um imposto no caminho da capitalização das empresas.
O conflito nasce do encontro de duas regras: a lei federal permite integralizar pelo custo histórico, e o Município quer o ITBI pelo valor de mercado, justamente sobre a diferença que essa opção deixou de lado.
Fique atento
1. Reserva de capital muda o jogo. Se parte do valor do imóvel for para reserva de capital, o Tema 796 volta a ser aplicável.
2. O ITR pode ser usado contra a holding. O Município apresentou o valor que o próprio contribuinte informou na declaração de ITR. Vale conferir se os valores declarados ao Fisco federal e o valor usado na integralização seguem uma lógica que dê para explicar.
3. A decisão ainda não é definitiva. É uma sentença de primeira instância e vai obrigatoriamente para reexame no TJSP. O acórdão citado da 14ª Câmara ajuda, mas a leitura do Tema 796 nesses casos ainda não está pacificada.
Por que importa
Integralizar imóveis na holding pelo valor da declaração de IR é peça central do planejamento patrimonial. E a principal barreira dos Municípios contra esse movimento está caindo no STF.
No RE 1.495.108 (Tema 1.348), o placar está em 6 a 2 a favor do contribuinte. A maioria entende que a imunidade do ITBI na integralização vale mesmo quando a empresa tem atividade imobiliária preponderante, ressalvados os casos de fraude. O julgamento no plenário virtual está previsto para terminar em 19 de outubro, e a tese ainda não foi fixada.
Sem o argumento da preponderância, os Fiscos municipais passam a apostar no Tema 796: integralizar abaixo do valor de mercado viraria uma “sobra” tributável. O voto do relator, aliás, mantém o limite do Tema 796.
Por isso, a discussão tende a migrar para o que esta sentença analisou: o destino do valor do imóvel dentro da empresa. Contrato social sem ágio e sem reserva de capital, com todo o valor indo para o capital, passa a ser a principal proteção.
O ITBI recai sobre a transmissão do imóvel, e não sobre a diferença entre o custo histórico e o valor de mercado.
Fonte: Processo nº 1002657-83.2026.8.26.0066 — 4ª Vara Cível de Barretos (TJSP) — decisão de 8 de outubro de 2026.