Receita Federal reafirma que venda de imóvel rural antes do DIAT afasta a tributação especial do ganho de capital
A Solução Cosit nº 203/2.025 e o Posicionamento da Receita Federal na Venda de Imóvel Rural
Publicado em
Recentemente, a Coordenação Geral de Tributação (Cosit) emitiu a Solução de Consulta nº 203/2025, e uniformizou seu entendimento, vinculante, acerca da tributação do ganho de capital na venda de imóvel rural, adquirido a partir de 1.997, especialmente quando realizada antes da entrega do Documento de Informação e Apuração do Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural – Diat. Em verdade, o entendimento publicado apenas ratifica a posição do órgão desde 2.001 (Instrução Normativa SRF nº 84).
Segundo a Solução de Consulta, a apuração do ganho de capital no contexto fático apresentado, será realizada mediante a utilização dos valores constantes dos respectivos documentos de aquisição e de alienação (leia-se: efetivo valor da operação, aquele indicado no contrato de compra e venda do imóvel). Em linhas gerais, a manifestação vinculante expedida afasta a tributação especial do ganho de capital, aplicável aos imóveis rurais, prevista no artigo 19 da Lei nº 9.393/1.996 e que assim dispõe:
Art. 19. A partir do dia 1º de janeiro de 1997, para fins de apuração de ganho de capital, nos termos da legislação do imposto de renda, considera-se custo de aquisição e valor da venda do imóvel rural o VTN declarado, na forma do art. 8º, observado o disposto no art. 14, respectivamente, nos anos da ocorrência de sua aquisição e de sua alienação.
Parágrafo único. Na apuração de ganho de capital correspondente a imóvel rural adquirido anteriormente à data a que se refere este artigo, será considerado custo de aquisição o valor constante da escritura pública, observado o disposto no art. 17 da Lei nº 9.249, de 26 de dezembro de 1995.
Veja-se que, a partir do texto legal supra, quando o particular vender o imóvel rural, o ganho de capital apurado utilizará como base o custo de aquisição declarado e o valor da venda declarado no respectivo Valor de Terra Nua - VTN. O problema reside no fato de que, se ausente o VTN, a Receita Federal entende que a base a ser adotada será o efetivo valor da venda/operação. Isso atinge aqueles sujeitos que vendem a sua propriedade rural antes da entrega do Diat, considerando que a declaração só é disponibilizada para ser entregue, ao menos se utilizarmos como regra o período adotado nos últimos anos, entre agosto e setembro, oportunidade na qual é informado o VTN da propriedade.
Ou seja, se a venda ocorrer em, por exemplo, março (antes da entrega do Diat do respectivo ano), considerar-se-á o valor constante em eventual contrato de compra e venda – regra geral da Lei nº 7.713/1.988. Depreende-se que o que a Receita Federal adota como posicionamento é afastar a tributação especial prevista na Lei nº 9.393/1.996. Isso porque, esse diploma legal prevê, em seu artigo 14, que:
Art. 14. No caso de falta de entrega do DIAC ou do DIAT, bem como de subavaliação ou prestação de informações inexatas, incorretas ou fraudulentas, a Secretaria da Receita Federal procederá à determinação e ao lançamento de ofício do imposto, considerando informações sobre preços de terras, constantes de sistema a ser por ela instituído, e os dados de área total, área tributável e grau de utilização do imóvel, apurados em procedimentos de fiscalização.
A própria Lei disciplinou, portanto, que, tratando-se de venda de imóvel rural, aplicar-se-á tributação especial (como se fosse um incentivo fiscal) e, não, a regra geral de valor de transmissão vs. custo de aquisição, como pretendido pela Receita Federal na Solução de Consulta Cosit nº 203/2.025. O tema, inclusive, já foi objeto de enfrentamento pelo sempre brilhante Professor Robson Maia Lins1.
Nessa esteira, o que temos, então, é o afastamento infralegal dos artigos 14 e 19 da Lei nº 9.393/1.996, a partir da Instrução Normativo nº 84/2.001 e da Solução de Consulta Cosit nº 203/2.025. O Conselho Administrativo de Recursos Fiscais segue o mesmo entendimento2.
Não nos parece, ao contrário do que pretende a Receita Federal, que devamos tratar, em razão da mera venda ocorrer antes do período da entrega do Diat (em regra entre agosto e setembro), a operação envolvendo a alienação de imóvel rural sob a sistemática da regra geral, ao menos no que se refere à apuração do ganho de capital.
O próprio artigo 14 da Lei nº 9.393/1.996, determina que, ausente o Diat, a Secretaria da Receita Federal procederá à determinação e ao lançamento de ofício do imposto devido considerando as informações sobre preços de terras constantes em seu sistema não devendo, portanto, a partir de entendimento infralegal, fixar o valor com base nos documentos firmados entre as partes (contrato de compra e venda). Há, evidentemente, um extrapolamento do órgão administrativo, tendo em vista que inova e altera, por mecanismo ilegítimo, forma de apuração especial de ganho de capital. Até porque, diga-se, a própria Receita Federal, ano a ano, atualiza o seu sistema no qual indica os valores de VTN dos imóveis rurais de cada localização3 e, eventualmente, se ausente o VTN, deve utilizar de referida base.
O tema, inclusive, já foi objeto de reflexão e combate pelo Tribunais Regionais Federais4, os quais afastam o entendimento manifestado da Instrução Normativa nº 84/2.001 e que foi, recentemente (Setembro/2.025), replicado na Solução de Consulta Cosit nº 203/2.025. Transcreva-se breve trecho do voto do Em. Desembargador Souza Ribeiro do eg. Tribunal Regional Federal da 3ª Região, nos autos do processo nº5001521-07.2022.4.03.6109:
O § 2º, do art. 10, da Instrução Normativa nº 84/2001 da SRF, ao dispor que na falta do DIAT os custos de aquisição e alienação do imóvel rural devem ser equiparados ao valor constante dos respectivos instrumentos negociais, está em descordo com a legislação. A regra normativa na forma proposta restringe as hipóteses em que o valor da terra nua declarado no DIAT pode ser utilizado para fins de apuração do imposto de renda sobre ganho de capital confrontando com a previsão legal contida no art. 19 da Lei nº 9.393/1996, a qual não exige a apresentação do DIAT pelo adquirente.
A instrução normativa em questão ao estabelecer limites distintos no tocante a base de cálculo do tributo, extrapola a previsão da Lei.
Considerando tratar-se de imóvel adquirido e alienado após 01/01/1997, para apuração do Ganho de Capital deverá ser observado os dispostos nos arts.8º, 14 e 19 da Lei 9.393/1996.
O entendimento manifestado pelo Poder Judiciário resguarda a excepcionalidade da tributação do ganho de capital prevista pelo legislador nos casos de venda de imóvel rural, sobretudo em respeito ao princípio da legalidade, e estabelece um freio em face da postura da Receita Federal do Brasil de criar método de tributação de forma infundada, cujo intuito, ao final, é alargar a base de cálculo do ganho de capital.
1 https://www.ibet.com.br/wp-content/uploads/2019/04/Robson-Maia-Lins.pdf
2 Acórdãos: 2002-009.227 e 2201-012.282
3 https://www.gov.br/receitafederal/pt-br/centrais-de-conteudo/publicacoes/documentostecnicos/vtn
4 5005275-60.2019.4.04.7102, 5001521-07.2022.4.03.6109, 5001929-27.2021.4.03.6143 e 5000130-14.2017.4.03.6102