TJMT veda autotutela em arrendamento rural e mantém reintegração de posse

Primeira Câmara de Direito Privado manteve liminar de reintegração de posse em favor de arrendatário rural e fixou que a rescisão do contrato agrário exige ação de despejo, vedada a autotutela do arrendador

A Primeira Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de Mato Grosso negou provimento, por unanimidade, ao Agravo de Instrumento nº 1046187-95.2025.8.11.0000, interposto por proprietário rural que havia retomado diretamente a posse de imóvel arrendado após alegar inadimplemento e abandono do cultivo pelo arrendatário. A sessão de julgamento ocorreu em 14 de abril de 2026, sob relatoria do Desembargador Marcio Aparecido Guedes.

A decisão manteve incólume a liminar de reintegração de posse deferida pelo Juízo da 2ª Vara da Comarca de Vila Rica em favor do arrendatário, reafirmando que, no microssistema do Direito Agrário, qualquer hipótese de retomada do imóvel, inclusive por inadimplemento ou abandono, exige o ajuizamento da competente ação de despejo agrícola, sendo vedada a autotutela.

Contexto: o contrato e a retomada por vias de fato

O litígio tem origem no contrato de arrendamento rural firmado entre as partes em 27 de setembro de 2024, abrangendo 200 hectares da Fazenda Vista Alegre, com vigência contratual estipulada até 2033. Em 25 de setembro de 2025, menos de um ano após a celebração do ajuste, o proprietário tomou a posse do imóvel por ato próprio, impedindo o arrendatário de acessar a gleba e de prosseguir com a atividade agrícola.

Ao interpor o agravo, o proprietário sustentou quatro linhas argumentativas: (i) abandono prolongado da área desde setembro de 2024, sem plantio ou manejo agrícola na safra 2025/2026; (ii) inadimplemento das contraprestações financeiras pactuadas; (iii) validade da rescisão extrajudicial com fundamento na cláusula 8.4 e no art. 473 do Código Civil; e (iv) ausência de posse agrária qualificada pelo arrendatário, que teria apenas detenção contratual sem correspondência fática. Para suportar a alegação de abandono, juntou laudo de constatação de imóvel improdutivo, acompanhado de ART, além de notificação e contranotificação extrajudiciais.

Fundamentos jurídicos: normas cogentes do Direito Agrário

O Desembargador relator assentou que o contrato de arrendamento rural é regido por normas de ordem pública, o Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/1964) e seu regulamento (Decreto nº 59.566/1966), que afastam a aplicação do regime geral da resilição unilateral previsto no art. 473 do Código Civil. Nesse microssistema protetivo, a rescisão contratual e a consequente desocupação do imóvel apenas podem ser obtidas por sentença judicial proferida em ação de despejo agrícola, rito especial que preserva as garantias processuais do arrendatário.

O ponto nodal do acórdão reside na interpretação do art. 32 do Decreto nº 59.566/1966, que elenca taxativamente as hipóteses de concessão de despejo. O Relator destacou que o verbo "será concedido" empregado no dispositivo implica, de forma inequívoca, a necessidade de provimento judicial, não bastando ato extrajudicial do arrendador para extinguir a posse direta do arrendatário. A norma arrolou, entre as causas de despejo, o inadimplemento (inciso III) e o abandono total ou parcial do cultivo (inciso VI), exatamente as situações invocadas pelo proprietário, mas não as converteu em autorizações para a retomada unilateral.

Ainda mais relevante para o deslinde da controvérsia foi a análise do parágrafo único do art. 32 do Decreto nº 59.566/1966, que assegura ao arrendatário devedor a faculdade de purgar a mora no prazo da contestação da ação de despejo, mediante o pagamento dos valores em atraso, custas e honorários advocatícios. O Relator consignou que, ao se imitir na posse por vias de fato, o proprietário suprimiu esse direito fundamental do arrendatário, tornando a conduta juridicamente equivalente a esbulho possessório.

Descarte probatório: laudos unilaterais e a contranotificação como prova contra si

O acórdão enfrentou de forma específica o valor probatório do material documental carreado pelo proprietário. O "Laudo de Constatação de Imóvel Improdutivo" foi descartado como prova idônea por três razões cumulativas: é documento unilateral, elaborado por profissional contratado pelo próprio arrendador e produzido sem contraditório; a constatação de "plantas invasoras" e ausência de preparo do solo em dezembro de 2025 é posterior ao esbulho narrado como ocorrido em setembro de 2025, não prestando para justificá-lo retroativamente; e a aferição de abandono ou descumprimento de cláusulas de produtividade exige dilação probatória técnica sob supervisão judicial.

A contranotificação extrajudicial, paradoxalmente, operou como prova desfavorável ao próprio agravante. No documento, o proprietário confessou expressamente não manter mais o contrato de arrendamento como vigente e não autorizar o arrendatário a se aproximar das terras, frase que o Relator reputou como materialização do esbulho e da resistência à posse legítima derivada do contrato ainda em vigor.

"[...] o recorrente confessa expressamente que 'não mantenho mais o contrato de arrendamento como vigente e não autorizo que sua pessoa [do arrendatário] se aproxime das terras', o que materializa o esbulho e a resistência à posse legítima derivada do contrato." (Des. Marcio Aparecido Guedes, AI nº 1046187-95.2025.8.11.0000)

Manutenção da multa diária e tese fixada

O pedido subsidiário de redução das astreintes foi igualmente desprovido. O Relator considerou proporcional e adequada a multa diária de R$ 5.000,00, limitada ao teto de R$ 50.000,00, fixada pelo Juízo da 2ª Vara de Vila Rica como mecanismo coercitivo para assegurar o cumprimento da ordem de reintegração de posse. O Colegiado avaliou que o valor guarda compatibilidade com a relevância do bem jurídico tutelado e com o perfil econômico das partes.

A Câmara fixou a seguinte tese de julgamento: (1) a retomada de imóvel objeto de arrendamento rural exige o ajuizamento de ação judicial própria, sendo vedada a autotutela baseada em inadimplemento ou abandono; e (2) é indispensável assegurar ao arrendatário o direito à purgação da mora previsto na legislação agrária antes da desocupação do imóvel.