TJMT mantém usucapião de fazenda situada em área de proteção ambiental
Perícia e testemunhas comprovaram posse produtiva do imóvel; decisão preserva direitos da União sobre terrenos marginais do rio Araguaia.
A 1.ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de Mato Grosso (TJMT) manteve o reconhecimento da usucapião de uma fazenda, com 1.738,036 hectares, em Cocalinho/MT. Situado na Área de Proteção Ambiental (APA) dos Meandros do Rio Araguaia, o imóvel teve o domínio declarado em favor de dois ocupantes, com ressalva dos direitos da União sobre os terrenos marginais do rio.
Por unanimidade, o colegiado rejeitou o recurso da Ellus Agropecuária Ltda. contra a sentença da 2.ª Vara Cível de Água Boa/MT. A Apelação Cível 0002930-57.2014.8.11.0021 foi julgada em 21 de julho de 2026, sob relatoria da desembargadora Clarice Claudino da Silva.
APA admite domínio privado
A Ellus Agropecuária reivindicava propriedade sobre a área que fora objeto de pedido de usucapião por duas pessoas físicas, que reivindicavam 1.738 hectares. A empresa pretendia impedir essa aquisição ou, subsidiariamente, limitá-la a 100 hectares. Ellus sustentava que a proteção ambiental da área impediria a aquisição por usucapião. Para fundamentar o argumento, invocou precedente do Superior Tribunal de Justiça sobre ocupações irregulares em áreas de preservação permanente (APPs).
A relatora examinou o enquadramento identificado pela perícia, que situou a fazenda em uma APA. Essa categoria de unidade de conservação admite terras públicas e privadas, sujeitas a limitações administrativas de uso. Com base nessa distinção, o tribunal considerou juridicamente possível reconhecer a usucapião da parcela privada, observados os requisitos da posse.
O domínio federal recebeu tratamento específico. A decisão preservou os direitos da União sobre terrenos marginais do rio Araguaia e eventuais acrescidos, na faixa de 15 metros contados da Linha Média das Enchentes Ordinárias. Esses bens permanecem sujeitos à demarcação pelo órgão federal competente. A ressalva deverá constar expressamente do mandado de registro e da matrícula do imóvel.
Perícia confirmou a extensão da ocupação
A dimensão da posse foi um dos principais pontos da disputa. A Ellus afirmava que os autores ocupavam aproximadamente 100 hectares e questionava a comprovação dos mais de 1.738 hectares reivindicados. Também requereu nova perícia, sob o argumento de que o laudo era incompleto. Na vistoria, o perito identificou atividade pecuária, residência, curral, barracão e outras benfeitorias.
O levantamento correlacionou os perímetros das propriedades, delimitou os confrontantes e examinou o histórico da ocupação, inclusive por imagens de satélite. Esclarecimentos complementares reafirmaram as conclusões técnicas.
A prova testemunhal reforçou o levantamento. Segundo o acórdão, pessoas com contato direto com o imóvel descreveram uma ocupação compatível com a dimensão periciada. Já as testemunhas que indicaram áreas menores basearam suas estimativas em informações de terceiros. A câmara considerou o conjunto suficiente para decidir a controvérsia. Ao aplicar o artigo 480 do Código de Processo Civil, rejeitou a reabertura da instrução e destacou que as impugnações haviam sido examinadas pelo perito. A empresa também não demonstrou prejuízo concreto pela falta de oitiva do perito em audiência.
Atividade produtiva sustentou prazo de dez anos
O reconhecimento apoiou-se na usucapião extraordinária qualificada, prevista no artigo 1.238, parágrafo único, do Código Civil. Nessa modalidade, o prazo de quinze anos é reduzido para dez quando o possuidor estabelece moradia habitual no imóvel ou realiza obras ou serviços de caráter produtivo. A exploração pecuária contínua e as benfeitorias permanentes fundamentaram a aplicação do prazo reduzido.
A empresa questionava o início da posse em 2002, pois um dos autores havia mencionado o ano de 2005 em outro processo. A sentença considerou também essa data posterior. Mesmo contando a partir de 2005, o prazo de dez anos estava superado quando a perícia foi realizada, em 16 de março de 2023. Após o trânsito em julgado, a sentença servirá de título para abertura da matrícula e registro da propriedade, com a ressalva federal determinada. Os honorários advocatícios devidos pela empresa foram elevados para 15% do valor atualizado da causa.
O caso evidencia a importância de delimitar a área efetivamente possuída, documentar sua utilização ao longo do tempo, identificar o regime ambiental e a titularidade das parcelas envolvidas. Além disso, demonstra que a regularização por usucapião exige reunir provas convergentes da ocupação, observando-se, no registro e na exploração do imóvel, as restrições ambientais e os direitos públicos incidentes sobre a área.