TJMS mantém arrendatário na posse de fazenda após término de contrato rural

5ª Câmara Cível mantém liminar de primeiro grau nos autos do processo nº 0801515-08.2025.8.12.0016; Des. Geraldo de Almeida Santiago afastou caução real de R$ 5,1 mi como substituto da retenção prevista no art. 95, VIII, do Estatuto da Terra

A 5ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Mato Grosso do Sul (TJMS), em julgamento realizado em 29 de maio de 2026, negou provimento ao Agravo de Instrumento nº 1403084-09.2026.8.12.0000, interposto pela arrendadora de imóvel rural localizado na Comarca de Eldorado/MS. O colegiado manteve, por unanimidade, a liminar que assegura a permanência do arrendatário na posse da Fazenda São Pedro até o efetivo pagamento das benfeitorias úteis e necessárias por ele realizadas ao longo de duas décadas de exploração agrícola.

A controvérsia central do recurso girava em torno da tentativa da arrendadora de substituir o direito de retenção do arrendatário pela oferta de caução real consistente em imóvel avaliado em R$ 5.198.600,00 tese expressamente rejeitada pelo Desembargador Geraldo de Almeida Santiago, relator do feito. O indenizatório alegado pelo arrendatário chegou a R$ 4.998.768,00 em benfeitorias edificadas durante relação contratual de arrendamento rural com início em 2004 e sucessivos aditivos até 31 de dezembro de 2025.

Fundamentos jurídicos: Estatuto da Terra e o direito de retenção

O suporte normativo da decisão repousa no art. 95, inciso VIII, da Lei nº 4.504/1964, o Estatuto da Terra, que assegura ao arrendatário rural, ao término do contrato, o direito à indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis por ele realizadas, bem como o direito de permanecer no imóvel enquanto não for indenizado. A regulamentação operacional do dispositivo consta nos arts. 24 e 25 do Decreto nº 59.566/1966, que classifica as benfeitorias em voluptuárias, úteis e necessárias, mantendo o direito de retenção para as duas últimas categorias.

Para a concessão da tutela de urgência, o Juízo de origem aplicou os requisitos do art. 300 do Código de Processo Civil: probabilidade do direito, perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo e ausência do perigo de irreversibilidade dos efeitos da medida. A decisão liminar deferiu a permanência do arrendatário na posse direta da propriedade, cominando multa de R$ 2.000,00 por dia de descumprimento, inicialmente limitada a trinta dias, em caso de turbação, esbulho ou desocupação forçada.

A caução real e sua insuficiência para afastar a retenção

No âmbito do Agravo de Instrumento, a arrendadora sustentou, em sede preliminar, que a oferta de caução real, imóvel registrado sob a matrícula do Cartório de Registro de Imóveis de Ponta Porã/MS, avaliado em R$ 5.198.600,00, seria garantia idônea e suficiente para resguardar eventual crédito indenizatório do arrendatário, justificando a revogação ou limitação da liminar.

O Desembargador Geraldo de Almeida Santiago rechaçou o argumento com fundamento técnico preciso: o art. 300, § 1º, do CPC autoriza a exigência de caução para ressarcir danos decorrentes da tutela provisória, mas não alcança situação diversa. No caso, não se trata da simples garantia de um crédito pecuniário, a controvérsia envolve direito de retenção previsto em norma material específica do Direito Agrário, cuja função é assegurar a permanência física do arrendatário no imóvel até a efetiva indenização.

Assim, a caução ofertada não substitui automaticamente o direito de retenção assegurado pelo Estatuto da Terra. A discussão sobre eventual suficiência da garantia, limitação da área retida ou compensação com valores depositados poderá ser reavaliada pelo Juízo de origem, após contraditório e instrução adequada, mas não justifica, neste momento, a revogação da medida deferida.

A distinção fixada é relevante para a prática forense agrária: o direito de retenção do Estatuto da Terra não é equivalente a uma garantia creditícia passível de substituição por caução. Trata-se de instrumento de proteção material da posse vinculado ao adimplemento da obrigação indenizatória, e não de simples mecanismo de segurança patrimonial processual.

Probabilidade do direito e perigo de dano

O Relator reconheceu, em cognição sumária, a plausibilidade do direito de retenção a partir de dois elementos convergentes: a existência de relação de arrendamento rural de longa duração, iniciada em 2004, com sucessivos aditivos, e o reconhecimento extrajudicial, pela própria arrendadora, da existência de benfeitorias passíveis de indenização, ainda que com divergência quanto aos valores.

O arrendatário apresentou contratos de financiamento rural, cédulas rurais, recibos e demais documentos voltados à adubação, correção intensiva do solo, reforma de pastagens, aquisição de equipamentos e construção e manutenção de benfeitorias na Fazenda São Pedro. A arrendadora, por sua vez, alegou que parte das intervenções constituiria despesas ordinárias de custeio da atividade agrícola, insuscetíveis de ensejar direito de retenção, e que o imóvel já possuía aptidão produtiva no início do arrendamento.

O acórdão afastou esses argumentos em sede de prelibação, por entender que demandam instrução probatória plena, incluindo eventual perícia técnica para classificar as benfeitorias e apurar o montante indenizável. A controvérsia central, consignou o Relator, recai sobre a natureza, extensão e valor das benfeitorias, não sobre a existência absoluta das melhorias, que foi admitida pela própria agravante.

O perigo de dano foi igualmente reconhecido: a desocupação imediata do arrendatário, antes da apuração e do pagamento das benfeitorias, esvaziaria o próprio direito de retenção previsto no Estatuto da Terra, convertendo a proteção material em mera pretensão indenizatória futura destituída de garantia real sobre a posse.

A atuação foi realizada pelo advogado Dr. Rafael Ortiz, do escritório Chaves e Ortiz Advocacia, que destacou:

A decisão reafirma o direito de retenção pelo arrendatário não cede diante de mera caução oferecida pelo arrendador, pois se trata de proteção material prevista no Estatuto da Terra, e não de simples garantia de crédito. O acórdão reconheceu que investimentos de longa data em pastagens, correção de solo e infraestrutura rural constituem benfeitorias indenizáveis que legitimam a permanência no imóvel até efetivo pagamento.

Pedido de liberação de valores depositados: supressão de instância

A arrendadora postulou ainda, no bojo do agravo, a liberação imediata de valores incontroversos depositados em juízo pelo arrendatário a título de contraprestação pelo uso da terra em janeiro de 2026, alegando ter mais de oitenta anos de idade e depender da verba para subsistência.

O Tribunal não conheceu do pedido nessa sede, por entender que o agravo de instrumento possui natureza revisora e se limita ao exame da decisão agravada. Como o tema não foi previamente apreciado pelo Juízo de primeira instância, qualquer pronunciamento direto pelo Tribunal configuraria supressão de instância. O acórdão expressamente ressalvou que, após a efetiva instauração do contraditório, o Juízo de origem poderá reapreciar a questão com base nas alegações e documentos apresentados pelas partes.

Impactos práticos para o setor

A decisão reforça a impermeabilidade do direito de retenção agrário à substituição por garantias reais de natureza processual. A estratégia processual mais adequada passa pelo reconhecimento extrajudicial cauteloso da existência de benfeitorias e pela apuração pericial antecipada do quantum.

Do lado do arrendatário, o acórdão confirma que contratos de financiamento rural, cédulas rurais e documentação de custeio com aplicação direta no imóvel constituem elementos suficientes para sustentar a probabilidade do direito em cognição sumária, mesmo diante da contestação do arrendador quanto à natureza das obras realizadas.

O processo aguarda o retorno ao Juízo da Vara Única da Comarca de Eldorado para instrução probatória, com definição das benfeitorias classificadas como úteis ou necessárias, apuração do valor indenizável e eventual análise da compensação com valores depositados em juízo a título de arrendamento.