TJMG reafirma competência do foro do imóvel e suspende leilão extrajudicial

16ª Câmara Cível Especializada do TJMG reforma decisão que declinava competência a São Paulo e suspende leilão de imóveis dados em garantia fiduciária.

A 16ª Câmara Cível Especializada do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) reformou decisão de primeira instância que havia declinado a competência da Comarca de Várzea da Palma para a 37ª Vara Cível de São Paulo, em ação anulatória movida por produtores rurais contra as securitizadoras Apice Securitizadora S.A. e True Securitizadora S.A.

Por maioria, o colegiado também deferiu tutela de urgência para suspender qualquer novo leilão extrajudicial de três imóveis dados em garantia fiduciária, até decisão final no Juízo de origem, sob pena de multa de R$ 10.000,00 por episódio de descumprimento.

Foro da situação da coisa prevalece sobre a eleição contratual

O relator, Desembargador José Marcos Rodrigues Vieira, fundamentou a reforma da competência no artigo 47 do Código de Processo Civil (CPC), que estabelece regra de competência absoluta para ações reais imobiliárias.

O voto cita precedente da própria 16ª Câmara (Conflito de Competência nº 1.0000.23.207799-0/001) no mesmo sentido: tratando-se de direito real sobre imóvel, a competência territorial é material e improrrogável, afastando a possibilidade de eleição de foro pelas partes.

Erro material de R$ 22 milhões na cláusula de avaliação

O acórdão identificou divergência entre o valor de venda fixado na escritura de alienação fiduciária (cláusula 7.12) e o somatório dos laudos individuais dos três imóveis. A escritura registrou R$ 51.370.347,00 como valor mínimo de mercado para o leilão, enquanto a soma das avaliações das matrículas 7.454 (R$ 42.670.196,00), 7.788 (R$ 17.778.038,00) e 7.789 (R$ 12.937.976,00) totaliza R$ 73.386.210,00, uma diferença de aproximadamente R$ 22 milhões (R$ 22.015.863,00).

Requisitos da tutela de urgência e divergência parcial

Para a concessão da tutela, o artigo 300 do CPC exige a presença cumulativa de probabilidade do direito e perigo de dano. O colegiado rejeitou a alegação de nulidade por ausência de intimação pessoal dos devedores, por entender que a certidão de oficial de justiça atestando local incerto e não sabido goza de fé pública, não afastada nos autos. A plausibilidade do direito foi reconhecida apenas quanto ao erro na avaliação dos imóveis.

O Desembargador Gilson Soares Lemes divergiu parcialmente: acompanhou a manutenção da competência em Várzea da Palma pela concordância das partes, mas não por se tratar de ação real, e votou por deferir a tutela apenas para exigir que o valor de venda observe a soma das avaliações contratuais, sem suspender integralmente o leilão.

O voto também rejeitou, com base no REsp nº 1.865.973/SP do STJ, a alegação de duplicidade entre a execução judicial em São Paulo e a execução extrajudicial em Várzea da Palma, argumento que o relator, por sua vez, deixou de apreciar por considerar o fundamento do preço vil suficiente para o julgamento, nos termos do artigo 489, § 1º, inciso IV, do CPC.

Impactos práticos para produtores com garantia fiduciária em CRA

A decisão reforça que, em execuções extrajudiciais de imóveis rurais vinculados a Certificados de Recebíveis do Agronegócio (CRA), a divergência entre o valor mínimo fixado em contrato e a soma dos laudos de avaliação individuais pode fundamentar a suspensão do leilão por preço vil, ainda que a intimação pessoal do devedor tenha sido regularmente substituída por certidão de oficial de justiça.

A suspensão do leilão determinada pelo TJMG vigora até ulterior decisão do Juízo da Comarca de Várzea da Palma, que deverá instruir a questão do valor real dos imóveis e do eventual erro material na cláusula 7.12 da escritura.

A atuação foi realizada pelo escritório Bayer e Pagliarini Advogados, através dos advogados Dr. João Henrique Bayer e Dr. Bruno Pagliarini, que destacaram:

O Juízo de Primeira Instância havia declinado a competência para o foro da Comarca de São Paulo/SP, haja vista que lá já estava em curso uma ação judicial de execução de título extrajudicial tendo por objeto o mesmo contrato. Contudo, o Tribunal de Justiça Mineiro reafirmou que, em ações que envolvem direito real sobre imóvel, quem julga é o juízo da situação da coisa (art. 47 do CPC, forum rei sitae). Regra que existe justamente para proteger a parte mais vulnerável da relação, evitando deslocamentos e prejuízos ao exercício da defesa.