Produtor rural comprova pagamento e assegura escritura de área rural após quase 40 anos
Segunda Câmara de Direito Privado do TJMT desproveu recurso da empresa promitente vendedora e confirmou adjudicação de 121,2792 hectares da Gleba Serra Morena, em Juína/MT, a produtor que comprovou quitação integral de contrato firmado em 1986
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A Segunda Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de Mato Grosso (TJMT) negou provimento ao recurso de apelação interposto pela empresa Rio Novo Administração, Empreendimentos e Participações S/A e manteve a sentença que determinou a adjudicação compulsória de área rural de 121,2792 hectares, integrante da Gleba Serra Morena, em Juína. A decisão, proferida em 09 de abril de 2026 nos autos do processo n. 1001069-55.2024.8.11.0025, confirmou o direito do comprador — produtor rural — à transferência do domínio do imóvel com base em contrato de compromisso de compra e venda celebrado em 21 de julho de 1986, cujo preço de Cr$ 300.000,00 foi integralmente quitado.
O vendedor originário faleceu sem outorgar a escritura definitiva, e o imóvel foi posteriormente integralizado ao patrimônio da empresa apelante. Diante da impossibilidade de regularização extrajudicial, o comprador ajuizou ação de adjudicação compulsória com fundamento nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil e no Decreto-Lei n. 58/1937, obtendo sentença de procedência na 1ª Vara da Comarca de Juína.
Requisitos legais da adjudicação compulsória
A adjudicação compulsória é ação de natureza obrigacional destinada à execução específica do contrato preliminar de compra e venda. O Desembargador Hélio Nishiyama, relator do recurso, sistematizou os quatro requisitos cumulativos extraídos dos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil e do artigo 16, § 1º, do Decreto-Lei n. 58/1937: existência de contrato de compromisso de compra e venda válido; inexistência de cláusula de arrependimento; quitação integral do preço; e recusa ou impossibilidade de outorga da escritura definitiva.
No caso, a empresa apelante contestou especificamente o terceiro requisito, a quitação, e tentou introduzir, nas razões recursais, tese de rescisão automática por cláusula resolutiva expressa, sob o argumento de que o contrato estaria rescindido desde 01 de fevereiro de 1987 em razão de suposto inadimplemento das notas promissórias.
Inovação recursal: tese de rescisão automática não conhecida
O Relator não conheceu da tese de rescisão automática por cláusula resolutiva expressa, por configurar inovação recursal vedada pelo ordenamento processual. O artigo 336 do CPC consagra o princípio da eventualidade, impondo ao réu concentrar toda a matéria de defesa na contestação. O artigo 1.014 do mesmo diploma somente admite questões novas em apelação quando a parte comprova que deixou de deduzi-las por força maior.
Na análise dos autos, ficou demonstrado que a empresa invocou a cláusula 7ª do contrato apenas de modo incidental, como reforço ao argumento de ausência de quitação, sem desenvolver tese autônoma de rescisão contratual. O argumento de que o contrato estaria rescindido de pleno direito desde 01/02/1987 foi formulado exclusivamente nas razões recursais, sem ter sido objeto de deliberação no saneamento, debatido na fase instrutória ou sequer aventado nos embargos de declaração opostos pela própria apelante.
Conjunto probatório e comprovação da quitação
O acórdão reafirmou que a prova da quitação não se restringe à apresentação de recibos bancários ou notas promissórias resgatadas, conforme expressamente autorizado pelo artigo 369 do CPC, que permite o emprego de todos os meios legais e moralmente legítimos para comprovação dos fatos. A conclusão pela quitação integral decorreu do exame conjunto de declaração escrita do procurador do vendedor, ata notarial ratificatória e elementos circunstanciais.
A declaração foi firmada por Filadelfo dos Reis Dias, que atuou como corretor e procurador de Manuel Martinho em diversas transações imobiliárias na região. O documento atesta o recebimento de Cr$ 300.000,00 e a devolução das notas promissórias ao comprador no ato da quitação, em 02 de janeiro de 1987. Em 11 de abril de 2025, a declaração foi ratificada em ata notarial lavrada perante o 2º Serviço Registral e Notarial de Juína, ocasião em que Filadelfo acrescentou que o contrato foi encaminhado a registro no Cartório do 1º Ofício de Cuiabá em 13/11/1987 precisamente por estar quitado — prática habitual nas transações da Gleba Serra Morena.
"[…] a procuração pública confere expressamente eficácia retroativa para os contratos quitados até 31/janeiro/1987, período no qual se insere o compromisso de compra e venda firmado pelo autor." (Des. Hélio Nishiyama, voto, Ap. Cív. n. 1001069-55.2024.8.11.0025)
A objeção central da empresa, de que Filadelfo não detinha poderes de representação na data do vencimento das promissórias, já que a procuração pública somente foi outorgada em 10 de abril de 1987 — foi afastada pela análise do próprio instrumento. A procuração conferia poderes especiais para vender, receber valores, passar recibos e dar quitação, com referência expressa às escrituras "que deverão ser lavradas tendo como compradores os indicados nos contratos vencidos e quitados até 31/01/87", conferindo inequívoca eficácia retroativa. O compromisso do comprador, com promissórias vencidas em 01/01/1987 e quitadas em 02/01/1987, insere-se exatamente nessa hipótese.
O Relator destacou ainda o ônus probatório da apelante: ao alegar inadimplência, atraiu para si o ônus de provar o fato impeditivo do direito do autor, nos termos do artigo 373, II, do CPC. A forma mais direta de fazê-lo seria a apresentação das notas promissórias vinculadas ao contrato, cuja posse indicaria que os títulos não foram resgatados. A empresa não as apresentou nem ofereceu justificativa para a ausência dos documentos. A isso se somou a ausência injustificada de Manuel Martinho Júnior, representante legal da apelante e filho do vendedor originário, à audiência de instrução.
O transcurso de quase quatro décadas sem qualquer cobrança, interpelação, notificação ou ação judicial por parte do vendedor, seus sucessores ou a empresa foi considerado elemento corroborativo de expressiva relevância, incompatível com a existência de crédito pendente.
Irretratabilidade e irrelevância da posse para a pretensão adjudicatória
A empresa sustentou ainda a ausência de cláusula expressa de irrevogabilidade e irretratabilidade no contrato. O acórdão rechaçou a tese por resultar de leitura equivocada do artigo 1.417 do Código Civil. O dispositivo exige apenas a inexistência de cláusula de arrependimento — e não a presença de declaração expressa de irretratabilidade. O silêncio do contrato quanto ao direito de arrependimento equivale, portanto, à irretratabilidade, pois a vinculação das partes é a regra nos compromissos de compra e venda, e a faculdade de arrependimento é exceção que somente existe se expressamente pactuada. O contrato firmado em 21/07/1986 não continha cláusula de arrependimento.
Quanto à ausência de posse direta sobre o imóvel, argumento reiteradamente invocado pela apelante, o Relator foi categórico ao afastá-lo: a posse direta não integra o elenco de requisitos legais da adjudicação compulsória, extraídos dos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil e do artigo 16 do Decreto-Lei n. 58/1937. O que legitima a pretensão é o adimplemento das obrigações contratuais pelo promitente comprador, não o exercício fático do poder sobre a coisa.
Imprescritibilidade do direito à adjudicação compulsória
O acórdão reafirmou a jurisprudência consolidada no sentido de que o direito de obter a escritura definitiva de imóvel rural integralmente quitado não se submete aos prazos prescricionais do Código Civil. A pretensão adjudicatória somente pode ser obstada por prescrição aquisitiva decorrente de eventual ação de usucapião intentada por terceiro, conforme assentado pelo STJ no AgInt no AREsp n. 2.231.738/RJ, julgado em 14/08/2023.
A decisão reforça orientações fundamentais para a defesa de compradores de imóveis rurais em contratos antigos: (i) a prova da quitação pode ser constituída por declaração do intermediário ratificada em ata notarial, independentemente da ausência de recibos bancários contemporâneos; (ii) a eficácia retroativa de procuração é válida quando expressamente prevista no instrumento público; (iii) a ausência de cobranças por décadas opera como elemento corroborativo do adimplemento; e (iv) a posse direta sobre o imóvel nunca foi requisito legal da adjudicação compulsória.
Para a empresa que alienou fração de 44,87 hectares a terceiro no curso do processo, após a averbação da ação na matrícula, acórdão registrou que essa alienação é ineficaz em relação ao adjudicatário, uma vez que o próprio adquirente declarou ter ciência do litígio. Há interdito proibitório em curso contra esse terceiro (processo n. 1003193-74.2025.8.11.0025), com tutela de urgência deferida em favor do comprador original e pedido de efeito suspensivo em agravo de instrumento (n. 1031402-31.2025.8.11.0000) indeferido.
Em razão do desprovimento do recurso, o Desembargador Hélio Nishiyama majorou os honorários advocatícios de 10% para 15% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil.