O Registro Imobiliário como Fato Gerador do ITBI: art. 1.245 do Código Civil e o Tema 1.124 do STF: uma lógica reforçada pela Jurisprudência

Poucas discussões tributárias municipais geraram tanta controvérsia prática quanto a definição do exato momento em que se considera ocorrido o fato gerador do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Municípios historicamente buscaram antecipar a cobrança para a celebração de compromissos particulares de compra e venda, para a lavratura da escritura pública ou mesmo para o registro de atos societários perante a Junta Comercial — momentos em que, no plano estritamente jurídico, a propriedade imobiliária ainda não se transmitiu. O Supremo Tribunal Federal pacificou a matéria no julgamento do Tema n. 1.124,de Repercussão Geral, reafirmando o que já decorria da própria sistemática do Código Civil: só há transmissão de propriedade imóvel — e, portanto, só há fato gerador do ITBI — com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis competente.

2. A transmissão da propriedade imóvel no sistema do Código Civil

O ponto de partida é o art. 1.245 do Código Civil, que estabelece o sistema registral brasileiro para a aquisição da propriedade imobiliária: "Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis." O §1º do mesmo dispositivo complementa que, "enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel."

A consequência é direta: contratos, escrituras públicas, atos de integralização de capital ou qualquer outro instrumento têm, isoladamente, eficácia meramente obrigacional. Geram direito pessoal à transferência, mas não operam, de forma isolada, a mutação da titularidade dominial.

Se a transmissão da propriedade — no plano do direito privado — só se aperfeiçoa com o registro, é logicamente necessário que o mesmo raciocínio se aplique ao fato gerador do imposto que incide exatamente sobre essa transmissão.

3. O art. 156, II, da Constituição e a interpretação conforme o Direito Civil

O art. 156, II, da Constituição Federal atribui aos Municípios competência para instituir imposto sobre "transmissão 'inter vivos', a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis (...) e de direitos reais sobre imóveis". O núcleo material da hipótese de incidência é, portanto, a transmissão — conceito que a Constituição não define autonomamente, mas recebe do Direito Civil, por força do art. 110 do Código Tributário Nacional, segundo o qual a lei tributária não pode alterar a definição, o conteúdo e o alcance de institutos de direito privado utilizados pela Constituição para definir competências tributárias.

Não há, assim, espaço para que o legislador municipal ou a Administração Fazendária antecipem o fato gerador para momento anterior ao registro, sob pena de tributar uma transmissão de propriedade que, do ponto de vista jurídico, ainda não ocorreu.

4. O Tema 1.124 do STF

Foi exatamente essa lógica que o Supremo Tribunal Federal confirmou no julgamento do ARE 1.294.969, Tema 1.124 de Repercussão Geral.

O caso concreto envolvia a pretensão do Município de São Paulo de cobrar ITBI já no momento da cessão de direitos decorrente de compromisso particular de compra e venda, antes do registro em cartório. O STF rejeitou essa antecipação, reafirmando jurisprudência já consolidada na Corte e no STJ, e vinculando definitivamente todos os entes municipais à data do registro como marco temporal da obrigação tributária.

5. A lógica reforçada pela Jurisprudência

Um exemplo interessante de como essa lógica permeia decisões que, a rigor, tratam de outro tema, é o acórdão proferido pela 15ª Câmara de Direito Público do TJSP na Apelação Cível nº 1015685-70.2023.8.26.0019 (Rel. Des. Marcos Soares Machado, j. 20/08/2025). O caso discutia a imunidade condicionada do ITBI na integralização de imóveis ao capital social de sociedade recém-constituída (art. 156, §2º, I, da CF, c/c arts. 36 e 37 do CTN), reconhecendo que, enquanto não transcorrido o triênio legal para aferição da atividade preponderante, o Município não pode recusar a certidão de não incidência.

O relevante, para os fins deste artigo, é a parte dispositiva: o Tribunal determinou que o Município providenciasse a expedição da certidão de não incidência "com escopo do impetrante realizar o registro de transferência da propriedade dos imóveis, sem o recolhimento do ITBI, no(s) CRI(s) competente(s)." A decisão trata o registro como o ato que, de fato, opera a transferência de titularidade e que, por isso mesmo, é o ponto de controle da exigibilidade tributária — a Fazenda Pública somente poderá exigir o imposto, no futuro, se e quando constatar a atividade preponderante imobiliária, mas a operação registral em si não é obstada pela pendência dessa apuração.

Ainda que o acórdão não tenha por objeto o Tema 1.124, sua estrutura decisória confirma, na prática, a centralidade do registro imobiliário como o ato relevante para a Administração Tributária Municipal: é nesse momento que se posiciona o controle fiscal, e é a expedição (ou não) da certidão que viabiliza ou obsta a prática do ato registral.

Em outros casos, essa mesma lógica é reafirmada. A 3ª Câmara Cível do TJMS, por sua vez, possui entendimento alinhado ao Tema n. 1.124 do STF, quando afirma o seguinte: “O fato gerador do ITBI ocorre com o registro do título translativo no cartório de imóveis, e não na lavratura da escritura pública, sendo ilegítima a exigência do tributo antes desse momento”. A 2ª Câmara Cível do mesmo TJMS possui o mesmo posicionamento: “(...) considerando que não houve qualquer transmissão da propriedade em nome do impetrante, não há falar em exigência do tributo em comento (ITBI) em seu desfavor”.

6. Consequências práticas

A consolidação dessa tese tem reflexos relevantes:

• Momento do pagamento: contribuintes não são obrigados a recolher o ITBI na assinatura de compromissos particulares, mas apenas quando levarem o título a registro.

• Compromissos desfeitos: caso o negócio não se aperfeiçoe com o registro (distrato, resolução, desistência), não há fato gerador consumado, afastando a exigibilidade do imposto eventualmente recolhido antecipadamente por exigência municipal.

• Planejamento societário: em operações de integralização de capital, cisão, fusão ou incorporação envolvendo bens imóveis, a exigibilidade (ou a imunidade condicionada, como no caso julgado pelo TJSP) permanece vinculada ao ato de registro perante o CRI, o que deve orientar o cronograma da operação e a interlocução prévia com o Fisco municipal.

• Legislação municipal: normas municipais que definam o fato gerador do ITBI em momento anterior ao registro — como a celebração do contrato ou a lavratura da escritura — são inconstitucionais à luz da tese vinculante do Tema 1.124.

7. Conclusão

A leitura conjugada do art. 1.245 do Código Civil e do Tema 1.124 do STF não deixa dúvida: o fato gerador do ITBI reclama a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que somente se opera com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis. Decisões como a proferida pelo TJSP na Apelação Cível nº 1015685-70.2023.8.26.0019, ainda que voltadas a outra controvérsia específica — a imunidade condicionada na integralização de capital —, revelam como essa lógica permeia a prática jurídica, ao tratar o registro como o ato que efetivamente aciona (ou não) a exigibilidade tributária. Trata-se de garantia relevante ao contribuinte, que impede a antecipação indevida da cobrança e reforça a segurança jurídica nas operações imobiliárias e societárias envolvendo bens de raiz.

Baixe as decisões fundamentadas no artigo.