STJ anula leilão de imóvel alienado fiduciariamente por descrição desatualizada e preço vil
Terceira Turma determinou novo leilão com descrição correta após bem construído ser arrematado por 23% do valor real ao ser anunciado apenas como terreno
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A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) declarou a nulidade de arrematação em leilão extrajudicial de imóvel alienado fiduciariamente à Caixa Econômica Federal, em decisão que estabelece importantes parâmetros sobre a necessidade de atualização da descrição de bens em editais de leilão, independentemente da descrição original constante no contrato de mútuo.
O caso teve origem na Paraíba, onde o executado firmou contrato de mútuo com a Caixa Econômica Federal, oferecendo como garantia um imóvel que foi descrito no contrato como "terreno", embora já estivesse em construção à época da contratação. Com o inadimplemento, o imóvel foi levado a leilão extrajudicial, mantendo-se no edital a descrição original de terreno, sem qualquer menção à edificação existente.
O bem foi arrematado por valor correspondente a apenas 23% da sua avaliação real, considerando a existência da construção. Diante disso, o devedor ajuizou ação anulatória de leilão extrajudicial, alegando violação aos artigos 886, inciso I, e 891 do Código de Processo Civil (CPC), além de arrematação a preço vil.
Em primeira instância, o pedido foi julgado improcedente. O juízo entendeu que, apesar da valorização do imóvel, o fato de no contrato estar discriminado um terreno não teria força para desfazer a avença. Além disso, considerou que, por se tratar de segundo leilão, seria admitida a arrematação em valor inferior ao da avaliação, desde que suficiente para abater a dívida.
O Tribunal de Justiça da Paraíba manteve a sentença, fundamentando que foi o próprio recorrente quem ofereceu o bem descrito como terreno no contrato de mútuo. Segundo o acórdão, uma vez que a construção da casa não estava averbada junto ao cartório de registro de imóveis, não seria possível ao devedor questionar a descrição após a inadimplência.
Inconformado, o executado recorreu ao STJ, sustentando negativa de prestação jurisdicional, nulidade do leilão por arrematação a preço vil e ausência de descrição adequada do imóvel no edital.
A Relatora do recurso especial, ministra Nancy Andrighi, acolheu os argumentos do recorrente e reformou a decisão. Em seu voto, a magistrada estabeleceu que o registro do contrato para constituição da propriedade fiduciária e o edital de leilão são atos independentes, realizados em suas próprias circunstâncias, devendo cada um conter a descrição atualizada do imóvel conforme a realidade à época de sua formalização.
"O registro do contrato para constituição da propriedade fiduciária, e o edital de leilão são atos independentes realizados em suas próprias circunstâncias e cada um deverá conter a descrição atualizada do imóvel, conforme a realidade à época de sua formalização, devendo a cada ato registral proceder à atualização do livro de registros com a atual descrição do imóvel", afirmou a ministra Nancy Andrighi em seu voto.
Segundo a relatora, o artigo 886, inciso I, do CPC exige que o edital de leilão contenha "a descrição do bem penhorado, com suas características, e, tratando-se de imóvel, sua situação e suas divisas, com remissão à matrícula e aos registros". A norma busca garantir que eventuais interessados possam avaliar previamente as características do bem e sua situação registral, permitindo decisões informadas sobre a participação no leilão e o valor dos lances.
A ministra destacou que o propósito do leilão para alienação de bens do devedor é auferir o maior preço para satisfação dos créditos, respeitando o princípio da menor onerosidade do devedor e a efetividade para o credor. Nesse contexto, a descrição no edital deve refletir a situação fática atual do imóvel, especialmente quando ocorre valorização expressiva em função de obras ou benfeitorias significativas.
"Na hipótese de ocorrer uma valorização expressiva do imóvel em função de uma obra ou benfeitoria significativa, é necessário que a descrição do bem no edital acompanhe a situação fática atual, em prol da efetividade da execução e da menor onerosidade ao devedor", pontuou a relatora.
Quanto ao preço vil, a ministra Nancy Andrighi reafirmou a jurisprudência pacífica do STJ no sentido de que se caracteriza preço vil quando a arrematação não alcançar, ao menos, a metade do valor da avaliação. No caso concreto, o imóvel foi arrematado por apenas 23% do seu valor real, configurando prejuízo evidente ao devedor.
A decisão fundamentou-se também em princípios do direito material e processual, citando normas que desautorizam o exercício abusivo de direito (artigo 187 do Código Civil), condenam o enriquecimento sem causa (artigo 884 do Código Civil), determinam a mitigação dos prejuízos do devedor (artigo 422 do Código Civil) e prelecionam que a execução deve ocorrer da forma menos gravosa para o executado (artigo 805 do CPC).
"É pacífica a jurisprudência desta Corte no sentido de que se caracteriza preço vil quando a arrematação não alcançar, ao menos, a metade do valor da avaliação, devendo ser declarada a nulidade da arrematação a preço vil nas execuções extrajudiciais de imóveis alienados fiduciariamente", ressaltou a ministra em seu voto.
A Relatora destacou ainda que, embora o artigo 886 do CPC possua natureza procedimental e sua inobservância configure nulidade apenas relativa, no caso concreto o prejuízo ao devedor ficou comprovado pela arrematação em valor significativamente inferior ao real.
A Terceira Turma do STJ, por unanimidade, conheceu parcialmente do recurso especial e, nessa extensão, deu-lhe parcial provimento para reformar o acórdão recorrido e julgar parcialmente procedente o pedido formulado na ação anulatória. Foi declarada a nulidade da arrematação do imóvel e determinada a realização de novo leilão com a descrição correta no edital.
A decisão tem relevância prática significativa para o mercado de crédito imobiliário e para execuções extrajudiciais de alienação fiduciária, estabelecendo que a descrição do bem no edital de leilão deve ser independente e atualizada em relação ao contrato original, refletindo a realidade fática do imóvel no momento da hasta pública.
O entendimento resguarda o patrimônio do devedor inadimplente, impedindo que benfeitorias e valorizações posteriores à contratação sejam desconsideradas no procedimento de execução, o que poderia resultar em enriquecimento sem causa do arrematante e onerosidade excessiva ao executado.